∙ 农村建设用地的特点和整理的现状

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　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定和农村的现实状况，农村集体建设用地是归农民集体所有用于建设项目的所有农村土地。包括农民宅基地、乡镇企业建设用地和乡(镇)村的公共设施、公益事业用地几种具体类型。

　　宅基地：包括农民住房用地、庭院用地等。

　　乡镇企业建设用地：包括建设厂房用地、经营场所用地等，是乡镇企业为满足生产经营活动而占用的土地。

　　乡(镇)和村庄的公共设施用地：为了满足乡村农民生产、生活需要而修建的基础设施，比如道路、桥梁、电力设施、通讯设备等占用的土地。

　　乡(镇)村公益事业用地：是指在乡(镇)中为满足农村农民文化、教育、医疗的需要而举办的公益事业占用的土地，如学校、医院、幼儿园、影剧院等占用的土地。

　　集体建设用地的数量。根据国土部的数据，目前，我国建设用地总量约2500万公顷，集体建设用地是主要组成部分，总量约1800万公顷，其中，农民宅基地约1000万公顷，乡(镇)村公共设施、公益事业用地约600万公顷，单位和个人用于生产和经营的集体建设用地约200万公顷。

　　解放前的相当长的时期，农民的宅基地及其地上附着物所有权一直是归农民私人所有的。新中国成立后，直到初级社、高级社、人民公社以前，宅基地和房屋也一直是农民的私产。

　　人民公社的建立，使农村宅基地的权属经历了从农民所有制到集体所有制的历史性变革。1962年9月，中央八届十次会议通过的《农村人民公社工作条例修正草案》规定“生产队范围内的土地，都归生产队所有，生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”，确立了农村宅基地集体所有的体制。 但又同时规定，“社员的房屋，永远归社员所有”，“社员有买卖或者租赁房屋的权利”。

　　1982年的《中华人民共和国宪法》和1986年《中华人民共和国土地管理法》以及现行的相关法律法规，均保留了农村宅基地集体所有，个人使用的规定，形成了“一宅两制”：宅基地归集体所有，宅基地上的住房等附着物归农民所有。

　　农村宅基地的特点。农村宅基地与城市的房基地有很大区别，他既是农民的居住消费场所，又是农户家庭经营的重要组成部分，承载着农民生产、生活、生态、经济、文化等多种功能。

　　农村宅基地与其他集体建设用地性质是截然不同的，宅基地属于福利性用地，根据当前相关文件规定，不允许宅基地经营性使用，这有别于其他集体建设用地。

　　根据国土部门的调查，目前农村宅基地的使用权变更频率较低，其权属状态比其他集体建设用地更为稳定。

　　由于农民的房屋建筑在宅基地上，农民实际占有并支配这些宅基地。在农民眼里，农村宅基地和其房产、树木等附着物一样，都是农民自己的家产。作为“家庭”载体的“住宅”神圣不可侵犯，很多是其祖上以一生积累的财富购买的，宅基地和住房，既是祖上留下来的宝贵遗产，也饱含着对先人的追思和情感。

　　在城市国有建设用地消耗殆尽的状态下，中国工业化和城市化的持续发展，就维系在农村集体产权的建设用地上。

　　尽管农村集体建设用地是我国建设用地的主要组成部分，但法律对集体建设用地流转是严格限制的。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”;第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。

　　2003年国家开始实施宏观调控，收紧银根、地根以来，地方政府为解决经济发展用地需求与土地供应不足之间的矛盾，在基本农田和耕地受到严格保护的情况下，开始把目光转向到农村建设用地，尤其是农民的宅基地。典型做法是针对农村居民点规模小、数量多、布局分散、环境质量低劣、土地利用率不高等现象，开展农村建设用地整理，推行“农业向种植能手集中，乡镇企业向工业小区集中，农民住房向小城镇集中”的三集中，改造旧村庄，小村并大村，推进农村宅基地的集约利用，用腾退出来的农村建设用地置换经济发展用地指标，实现在耕地数量不减少的情况下的经济发展。如河南开展的“三项整治工程”，江苏开展的“农民集中居住”、四川开展的“金土地”工程和天津开展的“农村宅基地换房”等，都属于这方面的探索。

　　农村建设用地减少与城市建设用地增加相挂钩，是农村建设用地整理的重要组成部分，也是基层在现有政策条件下积极探索节约、集约用地的结果，国土部出台的挂钩政策，既是对江苏等省农村建设用地整理经验的总结，也是对近年来农村集体建设用地整理现状的肯定和进一步的规范。