子女偷卖老人房 该当何罪？

法律界争议大 依法一般不构成犯罪 但应承担民事责任

本报记者 林靖

　　李嘉 插图 H186

张老先生打算把自住房留给车祸致残的小儿子，并告诉了长子小张，不料事后突然有人上门，自称是房主。原来小张已偷偷将房子卖了！张老先生气得连打了两个官司，把长子告上了法庭。昨天记者获悉，海淀法院判决认定买卖无效。

海淀法院民庭法官舒怡说，近年来，海淀法院受理的子女因房产问题与父母发生纠纷的案件增多，反映出房产升值后，家庭已成为争夺房产的小战场，家庭伦理、道德观念亟须正确引导。

案件

老父打三场官司讨回房产

张老先生有两个孩子，长子小张已经成家，在外居住；小儿子的腿因车祸致残，一直随张老先生夫妇居住。张老先生夫妇在小儿子发生车祸后，就跟长子小张明确表示，将来要把房子留给小儿子居住。

然而，不久前，一个陌生人突然敲开了张老先生的房门，称其买下了这套房屋，并已取得房产证，要求张老先生腾房。张老先生一头雾水。“我明明是房屋所有权人，房产证还锁在家中的柜子里呢，怎么会发生这种事情？”张老先生赶忙到房管部门，一核实，张老先生不禁惊出了一身冷汗。

原来，事发前不久，小张以给父亲张老先生办保险为由，要走了张老先生的身份证。随后，小张拿着张老先生的身份证，还有伪造张老先生签名的授权委托书，将张老先生锁在家中的房产证挂失，并补办了新的房产证。

之后，小张拿着新的房产证、张老先生的身份证，以及伪造张老先生签名的授权委托手续和房屋买卖合同，到房屋登记部门。他谎称张老先生将房屋卖给自己，并出示了相关手续，最终将张老先生的房产证过户到自己的名下。

取得房产证后，小张又以低价将房屋卖给了自己的朋友李某。随后，小张与李某到房屋登记部门，将房产证过户到李某的名下。

张老先生非常生气，他向法院提起行政诉讼，要求法院确认房屋管理部门为小张核发房产证的行为违法。海淀法院经审理认为：房屋登记部门根据笔迹鉴定结果可以确认，申请人提交的授权委托书及房屋买卖合同上的签字均系伪造，因此，涉诉房屋所有权转移登记的合法基础已不存在。但鉴于涉诉房屋权属现已被房屋登记部门变更登记到李某名下，不具备可撤销内容，故确认被诉房屋权属登记行为违法。

这一行政判决生效后，张老先生向法院提起民事诉讼，要求确认长子小张与李某的房屋买卖合同无效。法院经审理认为，小张私自将父亲的房产证挂失，并办理新的房产证，再把房屋过户到自己的名下，并售房给第三人小李，其行为性质恶劣，严重侵犯张老先生的合法权益。该合同应属无效。

民事判决作出后，张老先生向海淀法院提起第二次行政诉讼，请求法院判令房屋登记部门依据无效合同作出的房屋变更登记，应被撤销。

海淀法院经审理认为，房屋登记部门依据《房屋登记办法》的相关规定，对申请人提供的相关材料进行了审查，尽到了合理审查义务；但根据已经生效的民事判决可确认，小张与李某签订的房屋买卖合同无效。因此，涉诉房屋所有权转移登记的事实基础已不存在，被诉房屋登记行为应予撤销。

现象

老人与子女涉房纠纷有5类

据海淀法院法官舒怡介绍，海淀法院就此类案件进行调研，老人与子女间涉房纠纷主要集中在5种情形：

1.父母一方死亡后，子女与丧偶老人争房。当丧偶老人的住宅临近拆迁时，子女通常希望分得去世一方老人的房产份额以获取拆迁补偿，从而起诉丧偶老人要求继承房产。

2.子女借住在老人房屋内，老人与占房子女发生纠纷。

3.子女假借老人之名出卖房产。有的子女通过隐瞒、诱骗等手段，拿到父母的房产证、身份证，骗取中介、买房者的信任，出卖父母名下的房产，导致老人无家可归。

4.老人以子女名义办理贷款手续购房后与子女发生所有权纠纷。老人出资购买了房屋却仍然得不到房屋的控制权。

5.老人为获得子女赡养将房产赠与子女，但子女不尽赡养义务发生纠纷。

舒怡法官认为，老人与子女涉房纠纷多发的原因，除近年来房产升值，房地产政策调控、变化等因素的影响外，很大程度上归因于家庭重大财产分配导致的家庭伦理动摇，子女失去了尊老敬老的基本道德。

剖析

偷卖父母房是否构成刑事犯罪?

子女偷偷卖掉父母的房子，其行为是否构成犯罪？北京市铭滔律师事务所的钱学志律师说，目前法律界说法不一，主要在两个罪名上存在争议。

1 是否构成诈骗罪？

乍一看，小张的行为可能构成诈骗罪。根据刑法规定，诈骗罪是以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。

钱学志律师认为，小张虚构办理保险的事实，骗取了老人的身份证，这是诈骗罪的情节；随后他又谎称房产证丢失，重新办理了房产证，这一步也构成诈骗行为；最后他伪造老人签字、虚构老人买房的事实，骗取了新房产证。这一系列行为都通过虚构事实，最后骗取了房产证，看起来符合诈骗罪的特征。

可从法理上讲，诈骗罪的特点是“使被害人陷于错误认识，自愿将财物交予犯罪嫌疑人”。显然，陷于错误认识的是房产登记部门，致使房产所有权变更到了小张的名下，而房产登记部门并非被害人。但被害人张老先生只是陷于错误认识，把身份证而非房子交给长子。由此，将此案定为诈骗罪很牵强。

另外，根据最高人民法院、最高人民检察院《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“诈骗近亲属的财物，近亲属谅解的，一般可不按犯罪处理……确有追究刑事责任必要的，具体处理也应酌情从宽。”依此，很难以诈骗罪对老人的儿子进行处理。

2 是否构成盗窃罪？

还有人提出，小张秘密取得了其父的房产，是否构成盗窃罪？钱学志律师分析，小张的一系列行为都是在其父不知情的情况下秘密进行的，包括以欺骗方式获取老人的身份证，以秘密手段重新办理房产证，伪造老人的授权委托书。这些行为的目的是为了非法占有老人的房产所有权，其主观是故意，且有预谋。

但钱学志律师认为,刑法规定盗窃罪通常是秘密进行。小张的行为确实是在其父不知情的情况下进行的，但问题是，小张要求过户的行为，作为房产登记机构，他们是知情的。对此，目前法律界存在两种观点：一种认为，只要受害人不知情，就构成秘密窃取这个情节；而另一种认为，不仅是受害人不知情，而且其他人也不知情，这样才能构成秘密窃取情节。那么，此案在盗窃罪的犯罪情节构成上略有分歧。

另外，最高人民法院《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第4款的规定：“偷拿自己家的财物或者近亲属的财物，一般可不按犯罪处理。”由此，作为老人的儿子，即使符合盗窃罪的犯罪情节，一般也不按犯罪处理。

3 是否不构成犯罪？

那么，既不构成盗窃罪也不构成诈骗罪，长子的行为是否无罪？

钱学志律师认为，首先，目前只有盗窃罪和诈骗罪最贴切，别的罪名无法套用此行为。其次，从刑法的精神来看，对于亲属间的侵犯财产行为一般不按犯罪处理。最后，从刑法的原则来看，法无明文规定不为罪，不能为了治其罪而强行套用罪名，定罪需要慎重，不能轻率为之。

所以综上所述，钱学志律师认为，长子的行为不构成犯罪。

提示

偷卖父母房要承担民事责任

不过，钱学志律师指出，小张对其行为是要负担民事责任的。当然，前提是老人要追究。

小张的行为在民法上构成侵权责任，长子有明显过错，并给其父造成了经济损失，即使最后其父追回了房屋，但也有很多实际损失，如诉讼费、交通费、打印费等。这些都是侵权直接造成的损害赔偿责任。若张老先生的房屋终未追回，那小张就要承担更重的侵权责任。

根据《民法通则》第117条规定，侵占他人财产的，应返还财产；不能返还的，应折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人还应赔偿损失。据《物权法》第106条规定，受让人依照善意取得规定，取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人索赔损失。上述规定明确了小张应赔偿其父的损失。

而本案实际上受让人小李不构成善意取得，若长子和小李存在恶意串通，小李也要赔偿老人的损失。根据《民法通则》第61条规定，双方恶意串通，实施民事行为损害第三人的利益的，应追缴双方取得的财产返还第三人。

建议

自管证件 留存凭证

针对上述问题，海淀法院舒怡法官提出三个建议：

一是提高防范意识。很多老人在生活中将自己的房产权证、身份证件全部交给某一子女保管，子女很容易隐瞒老人，私自售房。老人应厘清自己的财产，自行保管权证、证件，同时应意识到“以房养老”的重要性，在无其他住所、没固定养老费用的情况下，尽量不卖自己名下的房产。

二是注重法律保护。老人与成年子女是独立的不同个体，双方的经济往来应留凭证，老人为购房向子女给付大额钱款、偿还贷款，最好使用银行系统汇入子女账户。一些老人支付购房款时未留下任何书面凭证，导致无法证明自己是房屋的实际买受人，失去了房屋所有权。

三是加强舆论教育。一部分子女尤其是独生子女，从小养尊处优，抱着“房子总归是我的”态度，私自处理父母的房产。对此错误认识，应通过宣传引导，努力纠正。

搜集证据 组合诉讼

一旦老人的房产被子女偷卖，有无救济途径？钱学志律师建议：老人还是要积极救济自己的权利。可像张老先生这样，经过几个组合诉讼，通过法律途径救济自己的权利。

通过民事诉讼请求确认买卖双方的合同无效，通过行政诉讼撤销房产证变更，最终再次通过民事诉讼请求返还房屋或追究经济损失。虽然诉讼多，较复杂，却是最有效、最权威的方法。当然，作为原告的老人需准备充分的证据，形成证据链，才能最大限度确保胜诉。 J151