关于妥善处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见（征求意见稿）

来源：      作者：     发布日期：[2017年06月02日]     点击次数：1191

为积极稳妥解决不动产统一登记中房屋产权或土地权属不清、资料不全、商品房办理土地分摊、历史用地（用房）的不动产登记等问题，保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和效率，根据相关法律法规和我县实际情况，特提出如下处理办法：

一、基本原则

(一)依法依规，尊重历史。不动产统一登记后出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史。

(二)没有法律依据的，不得违法进行不动产登记事项，要先易后难，成熟一批解决一批，逐步实现全覆盖。

(三)平稳过渡、确保新旧证书有效衔接。坚持兼顾新机制和老办法，建立部门协调机制，优化工作衔接流程，确保不动产统一登记工作的稳定性和连续性。按照“权利不变动，证书不更换”的原则，在依法办理变更、转移等登记时，逐步更换为新版证书，不强制要求更换证书，不增加企业和群众的负担。

（四）坚持推进登记资料移交和数据资料整合。国土、房产、林业、农业及乡镇政府等部门要加强沟通，密切配合。各部门应制定详细的不动产登记资料移交方案，制定不动产登记资料移交清单，合理确定移交登记资料的介质（纸质和电子），并组织专人有序开展移交工作，保证移交的登记资料完整、齐全，由国土资源部门对电子数据信息进行整合建库。

（五）实现信息资源互通共享。不动产登记信息管理平台与房产、林权等交易管理信息平台要相互对接，并通过数据交换接口、数据抄送等形式，实现土地、房屋、林地等审批、交易和登记信息实时互通共享，确保相关业务的连续、安全、便捷。建立不动产登记档案和交易管理档案查询互用制度，保证不动产登记和交易管理的正常运行。

（六）妥善处理登记发证纠纷。不动产统一登记实施后，因登记发证内容导致纠纷的，由登记机构负责处理；因专业监管部门审核确认结果导致纠纷的，由相关专业监管部门负责处理；因不动产登记机构载于登记簿或不动产权证书的内容与相关专业监管部门审核认定结果不一致导致纠纷的，各自形成意见报县不动产登记工作领导小组确定。在不动产统一登记实施之前，因登记发证导致纠纷的，由原登记发证部门负责处理。

二、登记类别及范围

不动产登记类别：首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、抵押登记、撤销登记。

不动产登记范围：集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

历史遗留问题处理范围：精河县城镇、工业园区及各乡镇规划区范围内国有建设用地上，已经办理(或未办理)房屋所有权，但未完善用地或规划建设等手续的房地产。

三、申请主体

原开发建设单位存在的由原开发建设单位提出申请。原开发建设单位不存在的，按以下方式办理：

（一）政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位不存在的，由继承单位或者主管单位申请。

（二）原单位改制、开发企业吊销营业执照或者已注销且无继承单位的，可以由购房者或业主代表、乡镇（街道）、社区申请办理相关手续。

（三）由两个以上单位（个人）合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销（死亡）且无继承单位的，可以有剩余合作一方申请。

三、历史遗留问题的分类处理办法

（一）有房产证无土地证 不动产登记机构要遵循房地“权利主体一致”和“不变不换”原则，主动解决问题，办理不动产登记。

经查询无土地登记信息的：1、申请人能提供或者不动产登记机构查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，由不动产机构进行地籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记；2、不能提供权属土地权属来源文件无用地批准手续的按“地随房走”的原则，国土资源局组织进行权籍调查，按实际用地范围上报县政府批准，补办用地审批手续后办理登记手续；3、房改房、经济适用房、集资房等有房屋产权证书无土地权属证书：（1）原单位有土地使用证，且通过上级主管部门批复同意将土地分摊给各用户的，可按建筑占地面积(建筑物投影面积)分摊土地到户后按原土地使用证登记的土地性质直接办理不动产登记，用途为住宅，上级主管部门批复没有同意将土地分摊到户的，土地的分摊仍需征求上级主管部门(国资部门)意见后办理，原土地使用证登记土地性质为划拨、用途为住宅的，根据《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售有关问题的规定》新建房字（1999）11号文件“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按公有住房和经济适用住房座落位置的标定地价的10%缴纳土地出让金”的规定，补缴土地出让金(出让年限70年，出让时间从签订出让合同之日起计算)，土地性质转为“出让”办理不动产登记手续。（2）、没有土地使用证但土地权属无争议的房地产，由用地单位牵头、收集相关资料，先将土地确权到原单位后，再按上级主管部门批复意见确定是否将土地分摊到户，具体再按第（1）条情况办理。

3、涉及开发企业因改变用途补交土地出让金的情况。登记机构要提请县政府限期追缴出让金，同时收回企业的土地使用权证书。登记中心受理业主的不动产登记申请，登记时依据一体登记原则，在转移、抵押登记时，土地使用权和房屋所有权应同时转移、抵押。

4、开发企业的建设工程只有部分工程竣工，后续工程尚未开发的情况。对已竣工的楼幢可凭验收合格报告办理转移登记，各不动产单元的土地使用权面积以建筑物占地（建筑物投影）面积分摊，并在登记簿注记栏注明。

（二）宗地登记与实占面积不符 宗地的发证面积与实际占用面积不一致、建筑物跨界址线、跨两个以上宗地的，要分析原因分类处理。

1、因测量误差引起的界址线平移、宗地图形变形，但宗地面积基本一致的(误差在5%以内)，对界址线和图形进行纠正；如果原界址线有错误，国土资源管理部门要会同规划部门调整宗地，如果原土地权属证书包含了公共设施用地的，建议按照实际缴纳土地出让金的面积，重新调整界址线；

2、因分批次供地引起的建筑物跨宗地，按照“同一幢建筑的所有不动产单元土地用地期限一致”的原则处理；如果发现涉嫌违法违规，及时上报不动产登记工作推进领导小组依法处理；

3、按照“少不退，多要补”的原则，对单户红线范围内的实际用地面积与审准面积测量误差在±5%范围内的可以直接按实际用地面积发证。超过5%的，在符合规划条件的前提下，按照原出让合同约定的地价补缴土地出让金，办理土地出让手续，再按实际用地面积办理不动产登记。

（三）开发商品房办理分户产权问题

1、商品房办理房屋分户权证，土地分摊权证不齐全的不动产登记

1、对已办理了房屋分户产权证，土地使用权总证遗失，但档案资料齐全的，经申请先公告注销土地使用权总证，再按相关程序办理不动产登记。

2、商品房已办理了房屋分户产权证，但开发商拒不提供土地使用权总证办理土地分摊证的，经购房户申请，可由县国土资源局申请县政府将原土地使用证注销，再按相关程序办理不动产登记。

(四)土地权属合法，建筑物未办理相关手续的不动产登记。

已办理规划许可并在有关部门认定质量安全,住建部门签署意见，多层及高层经消防部门签署意见，可办理不动产登记。

(五)已建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史用地(用房)的不动产登记

1、1986年《土地管理法》实施以前已建成使用，无权属纠纷的用地(用房)，凭个人申请、购地协议和社区、街道的权属证明，按国有划拨土地，用途为住宅登记。

2、1986年《土地管理法》实施以后建成，依照有关规定进行了清理处理的，凭个人申请、购地协议、处理文书或社区、街道的权属证明，可按国有划拨，用途为住宅进行不动产登记。

3、有相关证明文件证明确系1986年12月31日前建成使用的历史用地(用房)，但之后进行了改建，且没有办理城市规划手续的，符合城市规划的，凭个人申请和社区、街道的证明，县国土资源局现场调查确认后，在所在地社区、村民小组和县国土资源局门户网站公示15个工作日无异议后可办理其历史性用地(用房)不动产登记。申请土地出让的，按不低于办理登记时的评估地价的20%补缴土地出让金。

(六)房产已转让、地产未转让但土地权属来源合法的不动产登记

在没有产权纠纷的前提下，按现有房屋权利人先办理转让手续，再办理不动产登记，但土地性质为划拨的，须按相关法律规定办理土地出让手续，补缴土地出让金。

(七)闲置土地抵押或因分割变更(转移)的不动产登记。

闲置土地不得办理抵押登记或变更(转移)登记，因政府原因造成的土地闲置，经县国土资源部门核实审批后，才可办理抵押登记或变更(转移)登记。

(八)地下车库的不动产登记。先核实地下车库是否属于人防工程，属于人防工程的，不予办理登记。不属于人防工程的，2016年11月16日之后批准的建设项目地下车库没有设计容积率的不予登记。之前批准的建设项目地下车库根据情况分别处理：一是同一栋建筑物内，部分业主已经登记办理地下车库的房屋所有权证，没有登记的依照原有方式进行登记；二是建设项目地下部分已经按规划设计容积率面积的，根据设计容积率的面积进行登记；三是建设项目地下部分没有设计容积率面积的，缴清该车库的土地出让金后按实测面积进行登记。规划设计规定作为小区公共配套设施的，不予办理登记。

(九)土地出让年限不一致的不动产登记

对于同一项目中宗地出让或使用年限不一致的情况，以本项目中宗地出让或使用年限最长为标准，补交土地价款后统一出让年限；也可以由权利人书面承诺，按项目宗地出让或使用年限最短的为标准统一出让年限。

四、切实做好相关工作

(一)认真核实开发项目占用土地、实际用途和容积率情况

办理不动产登记前，应核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况，并及时通报相关行政主管部门。有关情况未核实的，由房地产开发商申请相关行政主管部门验收核实，产生的费用由开发商承担。房地产开发商无法履行义务的，由业主委员会或所在社区申请验收予以核实，所需测绘费用减半收取。

已经相关部门核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况的，办理不动产登记时应直接利用相关工作成果。已完成验收、未同步完成土地验收的，不再进行土地验收，综合验收成果(含房地产测绘成果)可在土地验收和不动产登记时直接利用。

（二）提高认识，密切配合。认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。各级有关部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，抓好处理工作。

（三）明确职责，合力推进。 县政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议制度。由县政府，规划、国土、住建、房管、工商、税务、法制、信访及监察等部门参加，统一指导全县开展国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作。县人民政府负责辖区内的国有建设用地上不动产登记相关问题的处理，及时拟定处置方案，密切配合，主动作为，做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，追究相关责任。

（四）加强监管，维护稳定。 对不属于本次处理范围的房地产项目，各政府部门和各部门应严格把关，不得擅自打车，违规办理，对违规有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃处理、并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案向社会公布。在处理相关问题的过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。

(五)严格房地产开发项目首次登记，防范新增遗留问题

房地产开发项目竣工后，开发商应及时申请综合验收，综合验收合格后提相应资料交不动产登记机构存档，并申请不动产首次登记业务。