2014年深圳房地产统计分析报告

来源：深圳房地产信息网 研究中心   

目  录

第一部分：土地市场

附一：2014年成交地块分布情况

附二：2014年成交地块的主要指标

第二部分：住宅市场

一、新房市场

1、2014年新房供应分析

附：2014年住宅预售项目汇总

2、2014年新房成交分析

2.1 成交均价分析

附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

2.2 成交量分析

2.3 热点片区分析

2.3.1蛇口片区

2.3.2西丽片区

2.3.3龙华片区

2.3.4西乡片区

2.3.5新安片区

2.3.6光明片区

2.3.7龙岗中心城

2.3.8布吉片区

2.3.9坪山新区

2.3.10坂田片区

2.4  2014年深圳新房供求比

2.5  2014年深圳房价收入比

2.6  2014年深圳租售比

2.7  2014年1－12月深圳新房量价走势分析

2.8  2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾

3、2014年深圳楼市龙虎榜

3.1  2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

3.2  2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

3.3  2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10

3.4  2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10

二、二手房市场

1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图

2、2014年深圳各行政区二手房成交分析

3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析

4、2014年深圳住宅租金

附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图

5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图

三、2014年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较

2、新房二手房成交量比较

第三部分：商业

一、一手商业

1、新增预售分析

附：2014年商业预售项目汇总

2、一手商业成交分析

附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10

二、二手商业

1、二手商业挂牌均价

附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图

2、商业租金

附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图

3、二手商业成交分析

第四部分：写字楼

一、一手写字楼

1、新增预售分析

附：2014年写字楼预售项目汇总

2、一手写字楼成交分析

附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10

二、二手写字楼

1、二手写字楼挂牌均价

附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图

2、写字楼租金

附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图

3、二手写字楼成分分析

第五部分：政策点评

第六部分：2014年小结

第七部分：2015年预测

【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。……

2014年深圳出让住宅用地4.66万平方米，同比减少41.8%……
2014年深圳住宅预售588万平方米，同比增加6.9%……
2014年深圳新房成交403万平方米/41881套，同比减少一成左右……
2014年深圳新房成交均价23972元/平方米，创历史新高，同比上涨11%……
2014年深圳新房供求比为1：0.7，连续五年供过于求……
2014年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393……
2014年深圳二手住宅的挂牌均价为29878元/平方米，同比上涨13.2%……
2014年深圳二手商品房成交595.73万平方米/66725套，同比减少约三成……
2014年深圳的住宅租金为61元/平方米/月，同比上涨10.9%……
2014年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.5倍……
2014年深圳二手商业的挂牌均价为61002元/平方米，同比下跌14.2%……
2014年深圳商业的租金为284元/平方米/月，同比下跌5.3%……
2014年深圳二手写字楼的挂牌均价为36409元/平方米，同比上涨6.5%……
2014年深圳写字楼的租金为135元/平方米/月，同比上涨7.1%……

第一部分：土地市场

近年来，深圳城市更新用地的供给不断增加，而新增住宅用地的供给受限于土地资源的紧缺处于逐年下跌的态势，由于新增住宅用地紧缺，导致近年来深圳的地价频出新高。2014年深圳土地市场表现不错，土地流拍量很小。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳共成交19块土地，其中1块居住用地，13块商业性办公用地，1块商业用地，1块商业性服务设施用地，3块综合用地。2014年深圳市共计成交用地面积1420245平方米，同比增加2.8倍，共计建筑面积3474174平方米，同比增加38.4%，共计成交金额5181528万元，同比增加近四成，楼面地价14914元/平方米，同比微涨0.6%。

1块居住用地位于龙华新区，用地面积46647平方米，同比减少41.8%，建筑面积186500平方米，同比减少41.9%，成交金额468000万元，同比几近翻番，楼面地价同比暴涨2.4倍，达25094元/平方米，编号为A802-0305的居住用地宗地属于公开出让，项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。

13块商业性办公用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，在前海深港合作区政策利好的推动下，前海片区商业性办公用地出让量大幅增加，其中9块商业性办公用地均在南山前海。全市出让商业性办公用地面积277702平方米，同比增加42.8%，建筑面积1957659平方米，同比增加29.1%，成交金额3267028万元，同比增加18.4%，成交均价下跌8.3%，为16688元/平方米。

3块综合用地分布在福田、龙岗两区，用地面积954568平方米，同比增加17倍，建筑面积893235平方米，同比增加2.4倍，成交金额787600万元，同比增加1.1倍，楼面地价同比下跌四成，为8817元/平方米。

1块商业服务业设施用地位于南山区，用地面积31464平方米，同比增加11.4%，建筑面积261000平方米，同比减少两成，成交金额354900万元，同比增加14.1%，楼面地价同比上涨44.1%，为13598元/平方米。

1块商业用地位于龙华新区，用地面积109864平方米，同比增加6.3倍，建筑面积175780平方米，同比增加1.2倍，成交金额304000万元，同比增加9.6倍，楼面地价同比大幅攀升3.8倍，为17294元/平方米。


从居住用地的供给来看：
编号为A802-0305的居住用地位于龙华新区，项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。

从商业性办公用地的供给来看：
南山前海成交9块商业性办公用地，用地面积149169.5平方米，建筑面积1259000平方米，成交金额2291728万元，楼面地价18203元/平方米。其中编号为T201-0081、T201-0083、T102-0253的宗地，项目建成之后全部限自用，编号为T201-0080的宗地、建成后自用率不低于40%，编号为T201-0082的宗地，建成后自用率不低于60%，编号为T102-0247、T102-0248、T102-0249、T102-0250的宗地，对自用比例没有做出明确的限制，假定自用率不低于40%，则南山前海出让的商业性办公用地项目建成后，能够带给市场的有效供给约为45万平方米。

宝安区成交2块商业性办公用地，用地面积43447.8平方米，建筑面积304200平方米，成交金额814900万元，楼面地价26788元/平方米。编号为A004-0154、A002-0046的宗地，项目建成后可全部出让，故宝安区能够为市场带来的有效供给约为30万平方米。

龙岗区成交2块商业性办公用地，用地面积85084.22平方米，建筑面积394459平方米，成交金额160400万元，楼面地价4066元/平方米。编号为G11314-0090的宗地，项目建成后自用率不低于40%，编号为G11340-8018的宗地，项目建成后全部限自用，故龙岗区能够为市场带来的有效供给约为25万平方米。

综上所述，2014年出让的商业性办公用地，项目全部建成之后，能够为市场带来约100万平方米的有效供给。

点评：2014年深圳住宅用地的成交十分有限，全年仅成交1块住宅用地，能够为市场带来的有效供给约为18万平方米，在深圳房地产市场高速发展的今天，这样的供给量对住宅市场的发展微不足道，不过，目前深圳楼市的住宅供给很大程度上依赖于旧改项目，旧改项目的大量入市，大大缓解了深圳住宅市场供应量的不足。2014年深圳商业性办公用地的供给体量较大，除自用体量外，能够为市场带来的有效供给约为100万平方米，未来深圳办公楼市场可能会出现供大于求的局面。

附一：2014年成交地块分布情况



附二：2014年成交地块的主要指标

第二部分：住宅市场

一、新房市场

1、2014年新房供应分析

2014年，是深圳楼市充满荆棘、却又峰回路转的一年，2014年1-3季度，深圳楼市在限购、限贷高压调控政策的压制下，成交量持续萎缩，市场观望氛围日益加重，开发商推盘节奏不断延后，市场呈现供需萎靡的态势。2014年9月30日，央行发文放开首套房贷认定标准，重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围，瞬间逆转，激情四射，大量的刚需和改善型需求纷纷入市，造成深圳楼市成交量在第四季度井喷，11月下旬，央行实施不对称降息政策，继续利好楼市，成交量稳步攀升。深圳楼市经历了1-3季度的低迷，到四季度成功逆袭，并有进一步向好的态势。相应地，楼市推盘量，也由之前的萎缩，到四季度的集中爆发。综上所述，2014年深圳楼市的开端不甚理想，但是在岁末，却实现了完美收官，为深圳楼市的发展交上了一份完美的答卷。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳住宅预售面积5878578平方米，同比增加6.9%，预售套数60593套，同比增加7.4%。2014年预售的项目主要有：以工薪收入置业者为主的普通住宅，以改善型需求为主的高尚住宅，以高收入群体为主的高端物业，其中普通住宅是楼市供给的主力，产品供给以1-4房的紧凑型户型为主。

2014年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.2倍，特区内住宅预售面积1133032平方米，同比增加8.9%，住宅预售套数9844套，同比增加11.0%。特区外住宅预售面积4745546平方米，同比增加6.4%，住宅预售套数50749套，同比增加6.7%。

各行政区方面，罗湖区全年有6个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积205865平方米，同比大增六成，住宅预售套数1474套，同比增加5.0%。其中，华润银湖蓝山预售量94096.88平方米/486套，御湖峰家园预售量36666.63平方米/138套，天玺1号预售量35364.78平方米/510套，是罗湖区预售量较大的几个楼盘。

福田区全年有5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积252278平方米，同比减少近两成，住宅预售套数2261套，同比减少7.3%。其中，虹湾花园预售量113895.09平方米/1211套，栖棠映山预售量53193.14平方米/279套，大康福盈门预售量40048.83平方米/238套，是福田区预售量较大的几个楼盘。

南山区全年有13个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积624523平方米，同比增加18.7%，住宅预售套数5534套，同比增加32.2%。其中，华晖云门预售量106371.39平方米/1104套，华润城预售量95586.71平方米/1102套，地铁前海时代广场预售量73424.47平方米/805套，锦绣花园四期预售量63451.35平方米/209套，是南山区预售量较大的几个楼盘。

盐田区全年有3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积50366平方米，同比减少32.0%，住宅预售套数575套，同比减少三成多。其中，浩海明珠雅居预售量为6315.88平方米/127套，御景台雅园预售量为29272.5平方米/324套，半山半海预售量为14777.34平方米/124套。

宝安区全年有29个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2328944平方米，同比增加27.7%，住宅预售套数24603套，同比增加33.0%。其中，福安雅园预售量350172.85平方米/4003套，领航城领翔预售量152493.9平方米/1449套，锦鸿花园预售量139065.33平方米/2144套，星航华府预售量134595.4平方米/1425套，华业玫瑰四季预售量113861.65平方米/1316套，星河传奇预售量107350.49平方米/1061套，华盛新沙荟名庭预售量104866.22平方米/1061套，金地塞拉维花园预售量103101.23平方米/1035套，是宝安区预售量较大的几个楼盘。

龙岗区全年有39个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2416602平方米，同比减少8.3%，住宅预售套数26146套，同比减少一成。其中，星河银湖谷花园预售量173118.36平方米/1721套，京基御景印象预售量161352.1平方米/1847套，麓园预售量140043平方米/1437套，嘉御豪园预售量132679.2平方米/1393套，招商花园预售量125805.2平方米/1334套，佳兆业中央广场预售量113949.72平方米/1184套，振业天峦预售量117059.1平方米/1317套，中骏四季阳光预售量100130.1平方米/1222套，是龙岗区预售量较大的几个楼盘。



附：2014年住宅预售项目汇总







2、2014年新房成交分析

2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年开始逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。然而，成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。

2.1 成交均价分析



纵然面对成交冷淡，悲观萎靡的楼市大环境，但2014年深圳的新房成交均价仍然一枝独秀，逆市飘红，再创历史新高。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳新房住宅的成交均价为23972元/平方米，较2013年（21601元/平方米）上涨11%。开发商资金充裕是房价坚挺的前提，因为2013年的丰收使得开发商有“粮”过冬，房价不让步；单价2万级别的项目如佳兆业城市广场、领航城、万科麓城、恒大国香山、华业玫瑰四季等是房价的中流砥柱；而中海九號公馆、山语清晖、华润城、银湖蓝山、纯水岸、鲸山觐海、京基滨河时代广场、锦绣花园四期、海上世界双玺等高大上项目则推动房价更上一层楼。

各行政区方面，2014年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。罗湖区步入4万时代，六区最高，福田区和南山区高位攀升，盐田区同比暴涨45%，宝安区和龙岗区也涨势明显。

罗湖区2014年单价5万级别的项目雄起，如银湖蓝山、御湖峰、云景梧桐、天玺1号等的成交均价都在5万上下，推动全区的新房成交均价突破4万大关，达42480元/平方米，为六区最高，同比大涨16.3%。

福田区2014年高端楼市持续火爆，无论是在售项目还是新入市项目，价格普遍都在4万左右，使得区域的高房价水平得以持续，为42445元/平方米，同比上涨2.2%。

南山区2014年的高端楼市同样惊艳，全市成交均价最高的5个项目（海上世界双玺、曦湾天馥、万科璞悦山、纯水岸、鲸山觐海）有4个来自南山区，其中，海上世界双玺的成交平均超过9万/平方米！6万级别的豪宅除纯水岸和鲸山觐海外又增添了一员“猛将”——曦湾天馥，而4-5万级别的项目则大幅增加至5个：华润城、锦绣花园四期、恒裕滨城、翡翠海岸、后海理想雅园，高端项目大量涌现支撑区域的房价高位攀升，达41259元/平方米，同比上涨1.3%。

盐田区2014年由于售价超过37000元/平方米的蓝郡西堤入市并成为盐田新房市场最主要的成交主力，使得区域的新房成交均价一跃而起，同比暴涨45.4%，达28254元/平方米。

宝安区2014年对区域房价推动最大的项目莫过于中海九號公馆，其成交均价超过5万/平方米，成交量接近12万平方米，位居宝安区亚军，价高量大，对区域房价的拉升动能巨大，根据测算，中海九號公馆拉升宝安区的成交均价上涨近1300元/平方米；另外，单价3万的项目也大量出现，如：中洲中央公园、星河传奇、松茂御龙湾、中海锦城、懿花园、名门华府等；高价项目成交活跃推动房价上涨，达23761元/平方米，同比上涨13.8%。

龙岗区2014年单价2万级别的项目大幅扩容，除了成交主力佳兆业城市广场、万科麓城、佳兆业悦峰、信义嘉御山、万科公园里等外，新增了星都豪庭、恒大国香山、万科嘉悦山、中铁诺德、尚水天成、大族河山等，甚至出现了单价3万以上的项目——星河银湖谷，2014年龙岗区成交均价2万以上的在售项目达20个（2013年为15个），高价项目扩容拉升了区域的房价水平，为18781元/平方米，同比上涨近10%。

附：2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图

2014年虽然深圳的新房成交量明显萎缩，但从全年走势来看，仍有大量的项目成交均价逆势上涨，如：京基云景梧桐、山语清晖、京基滨河时代广场、佳兆业前海广场、水木丹华、梧桐春晓、领航城、卓越皇后道、幸福城、京基御景印象、佳兆业悦峰、信义嘉御山等；不过，成交均价呈跌势的项目也较多，如：宝翠苑、海上世界双玺、浩海明珠雅居、恒大国香山、招商花园城、万科公园里、宝能悦澜山等。












2.2 成交量分析

2014年前三季度，楼市宏观环境不佳，观望情绪浓厚，楼市景气指数持续低迷，成交冷淡，直到第四季度，在央行金融松绑的刺激下，楼市一扫之前的颓势，强势复苏。整个2014年度，深圳楼市走出一波明显的先抑后扬的行情，成交量同比有所回落，但价格坚挺，成交均价再创历史新高。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市累计销售新房住宅403.03万平方米，较2013年（441.75万平方米）减少8.8％，成交套数41881套，较2013年（48070套）减少12.9%，虽然成交量萎缩，但由于房价逆市上涨，导致成交金额同比仍然有小幅增长逼近千亿，达966.17亿元，较2013年（954.19亿）增加1.3％。

罗湖区2014年新增了银湖蓝山、御湖峰、宝翠苑、天玺1号四个项目，市场供求两旺，全年共成交新房住宅13.44万平方米，同比增加6成多，成交套数1075套，同比增加近一半，成交金额超过57亿元，同比增加87.7%。全区共有8个项目成交，其中，四季御园、银湖蓝山、御湖峰、云景梧桐为全区的成交主力，四盘累计贡献全区近90%的成交量。

福田区2014年新入市项目有笔架山公馆、绿景虹湾、栖棠映山、大康福盈门、云尚公馆，但都没有出现巨量成交的“黑马”，导致全年的成交同比大幅减少一半左右，共成交新房住宅11.35万平方米/848套，成交金额48.46亿元，同比减少46.3%。全区共有11个项目成交，其中，山语清晖、京基滨河时代广场、笔架山公馆、绿景虹湾是成交主力，均有过万平方米的成交，四盘累计贡献全区约82%的成交量。

南山区2014年新入市的项目有：佳兆业前海广场、博林天瑞、华润城、锦绣花园四期、海上世界双玺、华晖云门、翡翠海岸、天悦南湾、鼎胜金域世家、曦湾天馥、前海康城，大量新盘入市推升区域的成交量，达36.2万平方米/3489套，同比增加约42%，成交金额接近150亿元，同比增加近45%。全区共有18个项目成交，其中，山海津和佳兆业前海广场表现突出，各有5万平方米左右的成交，博林天瑞、华润城、纯水岸成交量均超过3万平方米，鲸山觐海、水木丹华、锦绣花园四期、海上世界双玺、华晖云门、恒裕滨城的成交量都超过2万平方米，上述11个项目累计贡献全区约83%的成交量。

盐田区2014年新入市的项目有蓝郡西堤、御景台雅园、半山半海，区域的新房市场得到补充和扩张，成交量随之增加，全年共成交新房住宅4.47万平方米，同比增加38.7%，成交套数467套，同比增加12%，由于高价的蓝郡西堤成交量大，使得全区的成交金额同比翻了一番以上，为12.63亿元。全区共有6个项目成交，其中蓝郡西堤一盘独大，独自贡献了全区45%的成交量，梧桐春晓、御景台雅园、半山半海也有较好的表现。

宝安区2014年虽然也出现诸如领航城、中海九號公馆等对区域量价均有巨大贡献的“黑马”，但成交量大的项目较2013年明显减少，成交量超过5万平方米的项目，2014年只有9个，而2013年则有16个之多，全年的成交量萎缩不言而喻，共成交新房住宅130.38万平方米/13258套，同比减少3成左右，成交金额接近310亿元，同比减少近2成。全区共有39个项目成交，其中，领航城、中海九號公馆表现抢眼，都有12万平方米左右的巨量成交，华盛西荟城、华业玫瑰四季的成立相差无几，均有接近10万平方米的成交，联投东方、卓越皇后道、中洲中央公园、星航华府、幸福城、仁山智水等也有良好的销售成交，全区成交量TOP10贡献全区近63%的成交量。

龙岗区2014年的新房市场持续活跃，成交旺盛，大量项目成交井喷，成交量超过10万平方米的项目达5个之多（2013年只有3个）：佳兆业城市广场、振业天峦、万科麓城、恒大国香山、招商花园城，成交量在7万平方米级别的有4个（2013年有2个）：中骏四季阳光、熙璟城、京基御景印象、佳兆业悦峰，新盘、大盘全面发力助推区域的新房成交量突破200万平方米，达207.2万平方米，同比增加3.6%，成交套数22744套，同比增加1.3%，成交金额389.13亿元，同比增加近14%。全区共有66个项目成交，其中，上述9个项目累计贡献全区43%的成交。另外，佳兆业城市广场连续两年保持巨量的成交，实现全市个盘成交量“双连冠”。



2.3 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年以下十个片区表现活跃，分别为：蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如布吉片区、西乡片区、坂田片区等，或者两者兼而有之。

2.3.1蛇口片区

2014年蛇口片区只有海上世界双玺一个新盘，售价超过9万/平方米，同鲸山觐海一起，两大豪宅是片区高房价的支撑，而片区的成交量则只要靠平价项目山海津支撑，栖游记已进入尾盘销售，量价平平。片区内的4个项目共成交116580.96平方米，同比减少17.2%，成交套数1102套，同比减少12.5%，成交金额53.78亿元，同比减少14.2%，成交均价继续上扬，高达46129元/平方米，同比上涨3.7%。



2.3.2西丽片区

2014年西丽楼市比较活跃，新入市项目4个：博林天瑞、华晖云门、天悦南湾、鼎胜金域世家，与在售的水木丹华价格都在3万/平方米之上，西丽房价全面进入3万时代。片区内的5个项目共成交113145.56平方米，同比暴增1.45倍，成交套数1103套，同比暴增1.27倍，成交金额38.44亿元，同比暴增1.81倍，成交均价为33974元/平方米，同比上涨14.7%。



2.3.3龙华片区

2014年龙华楼市大幅萎缩，全年只有华业玫瑰四季、星河传奇、中海锦城3个新盘入市，以及卓越皇后道和幸福城的加推单位，基本上构成了龙华片区2014年的新增供应量，供应减少加上缺少大盘巨量成交的支撑，导致片区的整体成交量大幅减少。片区内12个项目共成交287550.68平方米/3112套，同比减少65%左右，成交金额71.43亿元，同比减少60.5%，随着单价3万左右的星河传奇和中海锦城入市，片区的新房价格水平再上层楼，达24840元/平方米，同比上涨11.7%。



2.3.4西乡片区

2014年西乡楼市推盘积极，新入市的4个项目：领航城、中海九號公馆、康达尔山海上城、松茂御龙湾均有良好的业绩，其中，领航城和中海九號公馆成交量巨大，而高价的中海九號公馆更是对片区房价带来强大的拉升作用。片区内9个项目共成交382094.01平方米，同比增加8.6%，成交套数3400套，同比减少17.6%，成交金额120.82亿元，同比增加68.5%，成交均价强势突破3万大关，达31621元/平方米，同比暴涨55.2%！



2.3.5新安片区

2014年新安片区新增2个项目：华盛盛荟和流塘阳光，另外，中洲中央公园的新推单元体量也比较可观，楼市供求两旺，量价齐升，片区内4个项目共成交109925.62平方米/1161套，同比增加8%左右，成交金额31.84亿元，同比增加近16%，成交均价28965元/平方米，同比上涨7.5%。



2.3.6光明片区

2014年光明新区新增3个项目：福盈中央山、新地中央、光明峰荟，但新项目没有带来大的成交量，同时，深房传麒山和光明大第逐渐进入销售尾声，使得片区的新房成交量同比明显萎缩，片区内的5个项目共成交108817.04平方米，同比减少21.8%，成交套数1140套，同比减少29.4%，成交金额20.82亿元，同比减少15.1%，成交均价稳步上涨，为19137元/平方米，同比上涨8.6%。



2.3.7龙岗中心城

龙岗中心城的新房成交量连续三年下滑，2014年仅有3个新项目入市，分别为：珑禧、麓园、同创九著，其中仅珑禧的成交量相对可观，其余两个项目的成交量不大，在售项目中的保利上城、宝能悦澜山、颐安都会中央成交相对活跃，片区内11个项目共成交283190.44平方米，同比减少8%，成交套数3021套，同比减少约一成，成交金额略微减少0.9%，略多于49亿元，成交均价17303元/平方米，同比上涨7.7%。



2.3.8布吉片区

布吉片区2014年推盘高潮持续，新增了恒大国香山、万科麓城2期、万科公园里3期、尚水天成、星都豪庭、大族河山、海心汇福园、中南明珠苑8个项目，而且大部分成交火爆，万科麓城、恒大国香山的成交量更是超过了10万平方米，新盘涌现，黑马频出，使得片区的成交量连续两年保持高增长。片区内14个项目共成交446646.81平方米，同比增加74%，成交套数4990套，同比增加57.9%，成交金额破百亿，为104.49亿元，同比增加85.2%，成交均价23395元/平方米，同比上涨6.4%。



2.3.9坪山新区

坪山新区2014年楼市继续保持高度活跃，招商、京基、金地三大品牌开发商旗下的项目是坪山楼市量价的支柱，同时也是坪山楼市信心的保证，新入市项目如六和城、天峦湖等也有上佳的表现，量价齐升仍然是坪山楼市的主旋律。片区内8个项目共成交294226.92平方米，同比增加10%，成交套数3189套，同比增加2.5%，成交金额超过40亿元，同比增加24.5%，成交均价13638元/平方米，同比上涨13.1%。



2.3.10坂田片区

2014年坂田片区楼市热度不减，仍然是全市的热点置业片区，佳兆业城市广场连续两年保持巨量成交，实现“双连冠”殊荣，佳兆业悦峰和信义嘉御山也长期畅销，同时，2014年新增的万科紫悦山、中铁诺德、星河银湖谷等项目对片区的量价均有较大的贡献。片区内7个项目共成交395650.18平方米，同比减少5.4%，成交套数4175套，同比减少3.4%，由于房价上涨，成交金额不降反增，且逼近百亿大关，为96.37亿元，同比增加7.4%，成交均价24357元/平方米，同比上涨13.5%。



2.4  2014年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳批准预售的住宅面积为587.86万平方米，销售面积为403.03万平方米，即供应过剩约185万平方米，供求比为1：0.69，供给远大于需求，市场存量继续增加。自2010年调控以来深圳楼市连续5年供大于求：

2010年供求比为：1：0.82
2011年供求比为：1：0.69
2014年供求比为：1：0.75
2014年供求比为：1：0.80
2014年供求比为：1：0.69

各行政区方面，2014年全市六区的新房市场全部供过于求，其中，供求失衡最严重的是福田区，新增预售面积仅消化45%，供应过剩约14万平方米，南山区和宝安区的新增量也只消耗了一半略多，其中，南山区的供求比为1：0.58，过剩约26万平方米；宝安区的供求比为1:0.56，过剩超百万平方米！罗湖区的供求比为1:0.65，过剩约7万平方米；龙岗区和盐田区的供求态势相对好些，其中，龙岗区的供求比为1:0.86，过剩约34万平方米，盐田区为1：0.89，过剩约6000平方米。



2.5  2014年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2014年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据， 2013年深圳年人均可支配收入44653元，比上年增长9.6%，按照同样的增长比率，预计2014年的年人均可支配收入为：44653×（1+9.6%）＝48940元，则夫妇俩的家庭年平均收入为：48940×2＝97880元。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳新房的成交均价为23972元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×23972＝1678040元。

根据上述数据，可估算出2014年深圳的房价收入比＝1678040÷97880≈17倍！与去年的房价收入比（17倍）持平，但远高于国际上限（6倍），即按2014年上半年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积约17年才能负担得起购房款！

2.6  2014年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳住宅的租赁均价为61元/平方米/月，新房成交均价为23972元/平方米，即2014年深圳的租售比为61∶23972≈1∶393 ，租售比较2013年（1∶393）持平，深圳的租售比经过两年（2010年为1∶518，2011年1∶422，2012年1∶386）回归调整后保持相对平稳态势，但与合理底线（1∶300）仍有较大差距。

对应61元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位为61×300＝18300元/平方米，即目前23972元/平方米的房价较合理的高位偏高约30%。

2.7  2014年1－12月深圳新房量价走势分析

2014年深圳楼市先抑后扬，前三季度楼市充斥着悲观论调，观望情绪浓厚，市场表现冷淡，第四季度在央行的金融松绑、降息以及“龙华地王”等重量级利好的刺激性，深圳楼市强势反弹，量价均创新高。

成交均价方面，先升后跌再拉升，1-5月逐月走高，6-10月则逐月下跌，岁末强势反弹创历史新高，年内单月最低为1月份的21755元/平方米，单月最高为11月份的26536元/平方米。

成交量方面，1月份受农历新年影响，成交量较少，仅1868套，为全年单月最低，2-8月成交量大致在2400-3000套之间波动，9月份突破3000套，10月份突破4000套，11月份突破5000套，12月份暴增至7751套，以阶段性的新高结束2014年的深圳楼市。





2.8  2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾

根据深圳房地产信息网的统计数据，2000-2014年深圳的住宅供应量大致可以分为三个阶段：2000-2002年为供应上升阶段，并在2002年达到近十年的最大值961.42万平方米；2003-2006年中位波动，年供应量在700-800万平方米之间；2007年之后有明显的减少，2010年和2011年创历史最低，不到400万平方米，2012-2014年随着市场向好，供应逐年回升，2014年增加至588万平方米，为2009年以来最多。

需求方面，2000-2014年深圳的住房需求大致呈扁平的“N”字型，2000-2005年深圳的新房销售量逐年增加，到2005年销量超过900万平方米，创历史最高；2005年开始的一系列宏观调控导致新房供求量都呈下滑之势，一直下滑至2011年的273万平方米的历史低位，期间在2009年由于救市政策和充裕流动性的刺激性，销售量呈脉冲之势反弹了一下便继续探底，2012-2014年市场反转，供求两旺，销售量触底反弹。

供求比方面，2000-2001年深圳的新房供求大致均衡；2002年供应明显过剩；从2003年开始，随着投资意识的萌芽、兴起、疯狂，需求随之大幅增加，导致2003-2006年供应都小于需求；2007年政府的重拳打压以及2008年金融危机导致这两年的需求量急剧萎缩，供大于求，2008年供应过剩约200万平方米！供求比为1：0.6，为历史最低；2009年救市政策刺激刚需集中爆发，进而牵起投资投机狂潮，再加上供应的大幅减少，使得市场出现严重的供不应求局面，供应缺口约177万平方米，供求比为1：1.4，为历史最高，2010年开始一系列严厉的调控政策陆续出台且不断加码，成交量大幅缩水，导致市场连续5年供大于求。

房价方面，2000-2004年深圳房价低位缓慢上涨，成交价格不超过6000元/平方米，前4年房价上涨了13.4％，年均涨幅仅3.4％；从2005年开始，房价跳跃上涨，屡创新高，中间仅2008年有小幅回落，2010年新房成交均价首次突破2万大关，在严厉的调控打压下，2011-2012年新房成交均价出现历史上罕见的“两连跌”，2013-2014年逆势强势反弹，均呈两位数的涨幅，2014年的新房成交均价更创历史新，达23972元/平方米。

3、2014年深圳楼市龙虎榜

3.1  2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市成交量最大的前10名楼盘共成交112.26万平方米/11506套，占全市总成交量约27%。位于坂田的180万㎡超大型城市综合体佳兆业城市广场以高性价比为其赢得巨量成交，誉冠鹏城，连续两年问鼎全市个盘年度销量冠军，2014年累计销售171444.1平方米/1767套，成交均价22578元/平方米；位于西乡的领航城百万平米综合体领航城异军突起，以迅雷不及掩耳之势占据了可观的市场份额，全年累计销售121739.48平方米/1250套，位居亚军，成交均价21806元/平方米；位于龙岗宝荷路的振业天峦以极富竞争力和诱惑力的价格入市，相对较低的置业门槛大力刺激成交，全年累计销售120667.24平方米/1408套，位居季军，成交均价12847元/平方米；位于宝安尖岗山的中海九號公馆则是豪宅中的佼佼者，高价热销，成为2014年最大的吸金王，全年累计销售116435.88平方米/620套，位居第四，成交均价51519元/平方米；位于布吉的万科麓城头顶万科金字招牌，市场趋之若鹜，销售没有压力，全年累计销售110270.86平方米/1167套，位居第五，成交均价23838元/平方米；位于布吉的恒大国香山作为恒大地产进入深圳的首个项目，格调高，宣传力度大，市场关注的也高，无论是价格还是销量在片区内都无盘能及，全年累计销售104138.24平方米/1183套，位居第六，成交均价25520元/平方米；位于坪山新区的文化综合体招商花园城因其创新的开发模式以及强大的品牌优势，获得巨大成功，全年累计销售101491.93平方米/1076套，位居第七，成交均价14383元/平方米；位于沙井的华盛西荟城3期入市再创佳绩，入市快速售罄，全年累计销售97351.99平方米/996套，位居第八，成交均价17503元/平方米。位于龙华的华业玫瑰四季谨慎的价格策略为其赢得源源不断的销量，全年累计销售97000.88平方米/1129套，位居第九，成交均价24394元/平方米；位于松岗的联投东方强势崛起，独享松岗楼市，交投两旺，全年累计销售82036.84平方米/910套，位居第十，成交均价17200元/平方米。



3.2  2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市成交金额最大的前10名楼盘共成交约2832602万元，占全市总成交金额近28%。位于宝安尖岗山的中海九號公馆以599863万元取得了2014年深圳楼盘成交金额年度冠军；位于坂田的佳兆业城市广场以387082万元位居亚军；位于沙湾的恒大国香山以265756万元位居季军；领航城以265463万元位居第四；万科麓城以262867万元位居第五；华业玫瑰四季以236622万元位居第六；海上世界双玺以213220万元位居第七；山语清晖以207498万元位居第八；中洲中央公园以197767万元位居第九；纯水岸以196464万元位居第十。



3.3  2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳十大开发商共销售商品房184.73万平方米/17930套，占全市总成交量的3成多。万科地产傲视群商，旗下的万科麓城、万科公园里、万科天誉、壹海城（50%）、万科翡丽郡、万科紫悦山、万科红悦、万科红立方大厦、万科璞悦山、万科金域缇香十大项目全年共销售398670.32平方米/3862套，取得了2014年开发商商品房销售面积冠军；佳兆业地产位居亚军，旗下的佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业前海广场、佳兆业假日广场、龙岗大道1号五个项目全年共销售301585.35平方米/3245套；招商地产位居季军，旗下的招商花园城、鲸山觐海、海上世界双玺、壹海城（50%）、曦城（50%）五个项目全年共销售192490.25平方米/1502套；京基地产位居第四，旗下的京基滨河时代广场、京基御景印象、京基云景梧桐三个项目全年共销售174031.03平方米/1612套；华盛置业位居第五，旗下的华盛西荟城、华盛盛荟两个项目全年共销售163565.27平方米/1881套；中海地产位居第六，旗下的中海九號公馆、中海锦城两个项目全年共销售134984.76平方米/830套；振业地产位居第七，旗下的振业天峦全年共销售126717.17平方米/1497套；金地集团位居第八，旗下的金地朗悦、金地名峰、金地鹭湖1号、金地国际公寓四个项目全年共销售124897.22平方米/1459套；深圳机场地产位居第九，旗下的领航城全年共销售121739.48平方米/1250套；卓越地产位居第十，旗下的卓越皇后道、卓越城两个项目全年共销售108663.5平方米/792套。



3.4  2014年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳十大开发商销售商品房共成交5473990万元，占全市总成交金额的4成略多。万科地产取得2014年商品房成交面积、成交金额年度双冠军，旗下的万科麓城、万科公园里、万科天誉、壹海城（50%）、万科翡丽郡、万科紫悦山、万科红悦、万科红立方大厦、万科璞悦山、万科金域缇香十个项目共销售983798万元；佳兆业地产位居亚军，旗下的佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业前海广场、佳兆业假日广场、龙岗大道1号五个项目全年共销售757492万元；招商地产位居季军，旗下的招商花园城、鲸山觐海、海上世界双玺、壹海城（50%）、曦城（50%）五个项目全年共销售682031万元；中海地产位居第四，旗下的中海九號公馆、中海锦城两个项目全年共销售656331万元；京基地产位居第五，旗下京基滨河时代广场、京基御景印象、云景梧桐三个项目全年共销售555530万元；中洲地产位居第六，旗下中洲中央公园、SCC中洲控股中心两个项目全年共销售385996万元；华润置地位居第七，旗下的华润城、华润银湖蓝山两个项目全年共销售383366万元；华侨城地产位居第八，旗下纯水岸、华侨城LOFT公馆、华寓、曦城（50%）四个项目全年共销售362327万元；卓越地产位居第九，旗下卓越皇后道、卓越城两个项目全年共销售358459万元；华盛置业位居第十，旗下华盛西荟城、华盛盛荟两个项目全年共销售348660万元。



二、二手房市场

1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价



根据szhome二手房栏目的监测，2014年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨13.2%逼近3万大关，为29878元/平方米（1-12月加权平均，下同）。六区的二手住宅挂牌均价全线上涨，南山区以16%的年涨幅领涨全市，成交均价达36468元/平方米；罗湖区同比上涨15%至27516元/平方米；福田区同比上涨12.3至36853元/平方米，为六区最高；宝安区和龙岗区环比上涨11%左右，其中，宝安区为25542元/平方米，龙岗区为18641元/平方米；盐田区同比上涨5.2%，二手住宅挂牌均价为26193元/平方米。

附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图





2、2014年深圳各行政区二手房成交分析

从2013年延续而来的限购限贷调控政策，深切影响了2014年前三季度深圳楼市的交易热情，市场观望氛围的步步加重，导致2014年二手房成交量高位回落，2014年1-9月，二手房月度成交量在5000套上下波动，四季度在限贷宽松和央行降息利好的带动下，二手房成交量大幅飙升，其中12月成交量逼近万套，为9792套。虽然岁末二手楼市表现向好，但由于前三季度成交基数低，使得全年二手房成交量减少明显。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳二手房成交面积5957303平方米，同比减少三成，二手房成交套数66725套，同比减少29.9%。从市场交易活跃度来看，交通网络发达、生活配套完善、教育医疗等相关辅助配套齐备的片区，二手房关注度高，尤其是城市中心一些配套完备的老住宅区，备受刚需群体的青睐，二手房成交多以1-3房的紧凑型户型为主，刚需是二手楼市的主力军。虽然二手房成交体量大幅回落，不过成交量仍远远高于新房，深圳是一座土地资源十分紧缺的城市，新房供应量有限，地段和价格选择范围小，尤其是近年来深圳高企的新房房价，使得大批刚需无从选择，越来越多的购房者转向二手房市场，不断推动二手楼市成交量高涨。

特区内、外二手房成交量之比为1.2：1，特区内二手房成交面积3280665平方米/39196套，同比减少28%左右；特区外二手房成交面积2676638平方米/27529套，同比减少32.4%。

罗湖区二手房成交面积894866平方米，同比减少三成，成交套数12697套，同比减少24.3%。
福田区二手房成交面积1204615平方米，同比减少三成，成交套数13801套，同比减少29.5%。
南山区二手房成交面积978484平方米，同比减少29.5%，成交套数10830套，同比减少31.2%。
盐田区二手房成交面积202700平方米，同比增加12.6%，成交套数1868套，同比减少18.6%。
宝安区二手房成交面积1329634平方米，同比减少两成，成交套数13233套，同比减少27.3%。
龙岗区二手房成交面积1347004平方米，同比减少四成，成交套数14296套，同比减少36.6%。



3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳二手房的挂牌均价高位上扬，1-5月稳步上涨，5月份首次突破3万大关，6-10月在3万上下波动，岁末再度“翘起”，逼近31000元/平方米，再创历史新高。成交量方面，2014年深圳二手房的成交量大部分时间保持较低的体量，1-10月份中仅4月份的成交量超过6000套，11月份超过7000套，12月份则逼近万套。




4、2014年深圳住宅租金



根据szhome二手房栏目的监测，2014年深圳的住宅租金为61元/平方米/月（1-12月加权均价，下同），较2013年上涨6元/平方米/月，同比涨幅为10.9%。

各行政区方面，六区的住宅租金继续保持全面上涨的局面，其中，南山区连续两年领涨全市，达70元/平方米/月，为六区最高，同比上涨12.9%；罗湖区同比也有超过12%的涨幅，住宅租金为65元/平方米/月；宝安区同比上涨10%至44元/平方米/月；福田区和龙岗区同比上涨8%左右，其中，福田区的住宅租金为69元/平方米/月，龙岗区为37元/平方米/月；盐田区同比上涨4.3%至49元/平方米/月。

附：2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图





5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图




三、2014年新房二手房量价比较

1、新房二手房价格比较
根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳新房和二手房价格继续呈现倒挂，全市的新房成交均价比二手住宅的挂牌均价低近20%。各行政方面，罗湖区、福田区、南山区的新房成交均价都超过4万，远高于区域的二手房挂牌均价，其中，罗湖区的新房成交均价比二手住宅挂牌均价高出54%，福田区和南山区也高出一成以上；盐田区的新房成交均价高约8%；龙岗区的新房成交均价和二手住宅挂牌均价大致相当；宝安区的新房成交均价则比二手住宅挂牌均价低7%。



2、新房二手房成交量比较
比较可见，2014年二手楼市成交量大幅回落，新房市场成交量跌幅不大，新房成交量与二手房成交量的成交差距大幅缩小，全市二手房成交量是新房的1.5倍！其中，特区内二手房成交量是新房成交量的5.0倍，特区外二手房成交量是新房成交量的0.8倍。各行政区方面，罗湖、福田、南山、盐田四区以二手房成交为主，罗湖区二手房成交量是新房的6.7倍，福田区二手房成交量是新房的10.6倍，南山区二手房成交量是新房的2.7倍，盐田区二手房成交量是新房的4.5倍，宝安区二手房与新房成交量持平，龙岗区以新房成交为主，二手房成交量是新房的0.7倍。



第三部分：商业

一、一手商业

1、新增预售分析

近年来深圳楼市执行的限购政策，导致很大一部分资金充裕的购房者，在住宅限购的情况下，转向商业和商务公寓市场，2014年深圳商业市场表现不错，预售体量可观，根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳商业预售面积1007038平方米，同比减少15.9%，预售套数11620套，同比增加5.0%。在预售的商业类型中，商务公寓占比较大，这也是近年来限购政策下楼市衍生出来的新产品，成为市场投资客的新宠。

特区内、外商业预售量之比为1：1.8，特区内商业预售面积358004平方米，同比减少25.2%，预售套数3555套，同比减少7.5%。特区外商业预售面积649034平方米，同比减少近一成，预售套数8065套，同比增加11.6%。

罗湖区2014年商业预售面积47164平方米，同比增加近4成，预售套数493套，同比减少22.1%。博隆大厦商业预售量28331.5平方米/147套，幸福万象大厦商业预售量18651.12平方米/343套，是罗湖区商业预售量较大的楼盘。

福田区2014年商业预售面积40238平方米，同比减少85.5%，预售套数514套，同比减少75.4%。理想公馆商业预售量29934.57平方米/393套，是福田区商业预售量较大的楼盘。

南山区2014年商业预售面积206058平方米，同比暴增4.7倍，预售套数1974套，同比增加22倍。其中，泛海城市广场商业预售量60566.76平方米/750套，鹏瑞深圳湾壹号广场商业预售量58781.94平方米/181套，中洲控股金融中心商业预售量44145.02平方米/415套，是南山区商业预售量较大的几个楼盘。

盐田区2014年商业预售面积64544平方米，同比减少五成，预售套数574套，同比减少44.8%。

宝安区2014年商业预售面积400325平方米，同比增加1.1倍，预售套数5320套，同比增加1.4倍。其中，铂寓轩商业预售量77292.4平方米/1214套，怀德广场商业预售量52386.27平方米/40套，万象新天商务楼商业预售量35900.67平方米/866套，松茂御龙湾商业预售量28940.8平方米/460套，招商华侨城曦城商业预售量27004.91平方米/158套，是宝安区商业预售体量较大的几个楼盘。

龙岗区2014年商业预售面积248709平方米，同比减少52.8%，预售套数2745套，同比减少45.4%。其中公园里花园三期商业预售量29958.54平方米/353套，海航国兴花园商业预售量37949.71平方米/170套，信义御城豪园商业预售量23087.92平方米/457套，是龙岗区商业预售体量较大的几个楼盘。



附：2014年商业预售项目汇总





2、一手商业成交分析

商务公寓热销成为近年来深圳楼市的一大亮点，2014年深圳商业地产销量良好，商务公寓的贡献功不可没。在住宅限购的影响下，越来越多的城市综合体出现，其中商务公寓在城市综合体中占比较大，商务公寓由于不限购不限贷，备受市场青睐，销量不断攀升。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳商业成交面积51.02万平方米，同比减少3.8%，商业成交套数5978套，同比减少6.7%。2014年深圳商业供销比为2：1，虽然成交体量可观，但2014年仍有约50万平方米的新增商业存量，商业地产的销售压力凸显。



个盘表现方面，位于盐田中心区的壹海城是商务公寓的佼佼者，成交52089.21平方米/255套，是全市商业成交量最大的楼盘，成交均价41097元/平方米；位于龙岗中心城的万科天誉以开发商品牌和产品品质持续热销，成交43834.51平方米/336套，居于第二位，成交均价20966元/平方米；位于南山后海的SCC中洲控股中心以地段优势赢得市场份额，成交43570.89平方米/410套，居于第三位，成交均价43201元/平方米；此外，位于盐田的深中润?君临海域、位于龙岗中心城的远洋新干线、位于福田中心区的深业上城、位于宝安中心区的华盛盛荟、位于梅林的理想城、位于下沙的京基滨河时代广场均有出色的表现，单盘成交量均超过2万平方米。

附：2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10



二、二手商业

1、二手商业挂牌均价



根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳的二手商业挂牌均价为61002元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2013年（71116元/平方米）下跌14.2%。所监测的五个区除福田区外，其余四区的二手商业挂牌均价都有不同幅度的下跌，其中，南山区同比下跌10%，二手商业挂牌均价为77857元/平方米；罗湖区同比下跌8.1%至73473元/平方米；龙岗区同比下跌4.7%至41240元/平方米；宝安区同比下跌1.7%至57791元/平方米；福田区同比上涨3.2%，二手商业挂牌均价为85920元/平方米，为六区最高。

附：2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图




2、商业租金



根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳的商业租金为284元/平方米/月，较2013年（300元/平方米/月）下跌5.3％。所监测的五个区的商业租金走势各异，罗湖区同比暴涨近70%逼近600大关，为599元/平方米/月；龙岗区同比上涨4.8%至109元/平方米/月；福田区同比下跌12.9%，商业租金为310元/平方米/月；宝安区同比下跌10.1%至125元/平方米/月；南山区同比下跌5.8%至308元/平方米/月。

附：2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图




3、二手商业成交分析

2014年，深圳二手商业表现平平，成交量与2013年基本相当。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳二手商业成交面积34.92万平方米，同比减少3.8%，二手商业成交套数6582套，同比增加12.5%。罗湖、福田、宝安、龙岗是二手商业成交量较大的几个区域，其中罗湖区成交82010.04平方米/1903套，福田区成交85138.79平方米/969套，宝安区成交61853.97平方米/1552套，龙岗区成交63486.92平方米/1258套，四区成交量之和占全市总量的84%。



第四部分：写字楼

一、一手写字楼

1、新增预售分析

2014年在城市综合体入市的促进下，深圳的写字楼供应量明显增加。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳写字楼预售面积517635平方米，同比增加近五成，预售套数3320套，同比微增0.9%。

特区内、外写字楼预售量之比为2.5：1，特区内写字楼预售面积368603平方米，同比增加62.5%，预售套数1417套，同比减少2.7%。特区外写字楼预售面积149032平方米，同比增加24.5%，预售套数1903套，同比增加3.8%。

2014年写字楼预售量分布在福田、南山、宝安、龙岗四个区域，福田区5个楼盘取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积312880平方米，同比增加近六成，预售套数1191套，同比增加7.2%。卓越城预售量95090.7平方米/428套，长富金茂大厦预售量92711.98平方米/247套，京基滨河时代广场预售量77081.84平方米/241套，是福田区写字楼预售量较大的几个楼盘。

南山区泛海城市广场和大涌商务中心（三期）两个楼盘取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积55723平方米，同比增加5.4倍，预售套数226套，同比增加1.4倍。

宝安区4个楼盘取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积72199平方米，同比增加6.4倍，预售套数1199套，同比增加7.5倍。其中，流塘商务大厦写字楼预售量22290.69平方米/450套，中熙香缤山花园(三期)写字楼预售量19348.51平方米/357套，是宝安区写字楼预售量较大的两个楼盘。

龙岗区4个楼盘取得写字楼预售许可证，写字楼预售面积76833平方米，同比减少三成，预售套数704套，同比减少58.4%。其中龙年大厦写字楼预售量23658.57平方米/184套，新城东方丽园写字楼预售量19934.13平方米/144套，万科红立方大厦写字楼预售量19749.93平方米/160套，是龙岗区写字楼预售量较大的几个楼盘。



附：2014年写字楼预售项目汇总



2、一手写字楼成交分析

2014年深圳写字楼市场表现出色，供需两旺，根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳写字楼成交面积25.35万平方米，同比增加近一成，成交套数2204套，同比增加65.8%。宏观经济探底回升，企事业规模扩大，促进市场加大对写字楼的办公需求，是2014年深圳写字楼热销的重要因素。



个盘表现方面，位于梅林的卓越城持续热销，表现出彩，成交40162.38平方米/180套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，成交均价43074元/平方米；位于福田下沙的京基滨河时代广场以地段优势赢得市场份额，成交36588.94平方米/113套，居于第二位，成交均价42378元/平方米；位于大冲的华润城自下半年入市以来表现抢眼，成交20355.28平方米/59套，排名第三，成交均价42315元/平方米；位于宝安中心区的中熙香缤山、位于福田梅林的颂德国际、位于龙岗中心城的万科天誉和远洋新干线、位于福田石厦的新天CBC均表现不错，单盘成交量均超过1万平方米。

附：2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10



二、二手写字楼

1、二手写字楼挂牌均价



根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳二手写字楼的挂牌为36409元/平方米（1-12月加权均价，下同），较2013年（34199元/平方米）上涨6.5％。所监测的三个行政区的二手写字楼挂牌均价走势各异，其中，全市的写字楼重镇福田区的二手写字楼表现坚挺，同比上涨8%，达38291元/平方米；南山区同比上涨2.5%至34899元/平方米；罗湖区同比下跌5.8%，二手写字楼挂牌均价为22727元/平方米。

附：2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图



2、写字楼租金

根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳的写字楼租金为135元/平方米/月，较2013年（126元/平方米/月）上涨7.1％。所监测的三个行政区中的写字楼租金各有涨跌，其中，福田区的写字楼租金同样表现强势，同比上涨11.3%，达148元/平方米/月；南山区同比上涨6.4%至117元/平方米/月；罗湖区的写字楼租金则同样表现颓势，同比下跌2.7%，为110元/平方米/月。



附：2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图



3、二手写字楼成分分析

2014年深圳二手写字楼成交量同比明显增加，根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳二手写字楼成交面积13.82万平方米，同比增加12.4%，二手写字楼成交套数906套，同比增加7.9%。福田、罗湖是二手写字楼的主力成交区域，福田区成交72123.79平方米/463套，罗湖区成交34436.04平方米/284套，两区成交量之和占全市总量的77%。
第五部分：政策点评




第六部分：2014年小结

2014年是深圳楼市举步维艰、却又成功逆袭的一年。2013年，由于楼市的过度火爆，导致政府宏观调控步步加码，其中房贷利率不断上浮，是具有重大杀伤力的调控政策，房贷利率的上浮一直延续到2014年的年中，2014年1-3季度，深圳楼市交易低迷、观望加重、房价由升转跌，这种低迷态势随着三季度末二套房“认贷不认房”的政策松绑而得以逆转，新房成交量逐步回暖企稳，2014年11月下旬，央行的“不对称降息”举措，进一步引爆了楼市的成交热情。数据显示，2014年1-9月份，新房成交量在2400-3000套上下徘徊，2014年的10-12月份，成交量大幅攀升，其中10月份成交量为4783套，11月份成交量5787套，12月份成交量达到全年的峰值，达7751套。所以，尽管2014年1-3季度深圳楼市表现不佳，但第四季度的井喷行情一定程度上弥补了前三季度的冷清，12月份更是以全年单月最高的成交量完美收官。2014年，无论是普通住宅、高尚住宅、还是面向顶级收入群体的高端度假楼盘，均取得了喜人的业绩，2014年深圳全市共成交41881套新房住宅，同比减少12.9％，成交面积4030345平方米，同比减少8.8％，成交均价同比上涨11%，为23972元/平方米，成交金额同比增加1.3％，超过966亿元。

供应方面，2014年1-3季度，由于市场低迷，楼市推盘步伐亦相应放缓，第4季度，在市场需求大幅释放、刚需大举入市的环境下，开发商亦抓住商机加快推盘步伐，4季度新项目的大量入市，弥补了1-3季度推盘量的不足，使得2014年全年供应量仍十分可观，全年住宅预售面积5878578平方米，同比增加6.9%，预售套数60593套，同比增加7.4%，2014年深圳新房供求比为1：0.69，即供应量过剩约185万平方米，市场存量继续增加，供应加大在缓解深圳房价上涨压力的同时，也加大了楼市的销售压力。

二手楼市方面，2014年深圳二手房价升量跌，挂牌均价大幅上涨13.2%，为29878元/平方米，成交量同比下跌三成，为5957303平方米/66725套。从二手楼市全年的运行情况来看，1月份表现不错，成交5338套，2月份受传统“农历春节长假”的影响，成交量较少，为3293套，3-10月份，成交量低位徘徊，约在4500-6000套，临近岁末，在降息、认贷不认房等重大利好的刺激下，成交量飙升，11月成交量为7088套，12月成交量为9792套，为全年的峰值。在深圳，二手房交易占据整个楼市的大半壁江山，虽然2014年二手房成交量与新房成交量之比回落，不过二手房成交量仍远高于新房，二手房新房成交量之比为1.5:1。

土地市场方面，近年来深圳城市更新用地量大幅增加，市场化公开拍卖的新增用地持续减少，2014年全市仅出让1块居住用地，用地面积46647平方米，同比减少41.8%，建筑面积186500平方米，同比减少41.9%，由于住宅用地出让量稀缺，僧多粥少，竞争激烈，导致土地价格大幅飙升，2014年住宅用地楼面地价25094元/平方米，同比暴涨2.4倍。土地市场的冷淡，主要是土地供应严重不足造成的，值得欣慰的是，在城市用地日益紧缺的同时，深圳加快盘活存量土地，大力推进城市更新，随着大量的旧改项目入市，深圳楼市的供给量能够及时得到补充，也有效缓解了深圳楼市高房价的压力。

个盘表现方面，2014年深圳楼市成交量虽小幅回落，但成交均价却大幅上扬，无论是普通住宅、还是顶级豪宅，均取得了骄人的业绩。2014年出彩的楼盘不少，位于坂田的180万㎡超大型城市综合体佳兆业城市广场，成交量17万平方米，连续两年问鼎全市个盘年度销量冠军，位于西乡的领航城、位于龙岗宝荷路的振业天峦、位于宝安尖岗山的中海九號公馆、位于布吉的万科麓城、位于布吉的恒大国香山、位于坪山新区的招商花园城都有出色的表现，单盘成交量超过10万平方米，另外，豪宅项目中海九號公馆成交金额逼近60亿元，是全市成交金额最大的楼盘。刚需群体和改善型群体第四季度的爆发入市，是不同价位楼盘获得热销的原动力。

2014年，是深圳楼市跌宕起伏、峰回路转的一年，前三季度楼市的低迷，第四季度的政策利好强势逆转，催生了一波火爆行情。可见政策导向对楼市的重要性，认贷不认房和降息是对楼市成交的直接刺激，认贷不认房，实质上是从政策层面放宽入市门槛，让更多的潜在需求转变为有效需求，增加市场的整体需求量；降息则是降低置业成本，刺激成交。政策出台之后，迅速终结楼市的颓势和长期以来形成的观望态势，强力推动楼市回暖。深圳楼市在第四季度绝地反弹，量价均创阶段性新高，并有快速升温之势，给后市带来强大的信心和畅想空间。2015年的深圳楼市有望延续岁末的热情。

第七部分：2015年预测

1、宏观经济增长放缓，房地产重要性凸显
2015年宏观经济增长预计放缓至7%，在外贸不济，内需不振的背景下，房地产板块推宏观经济的重要性将凸显，因此，2015年预计不会出现调控“加码”，相反，之前出台的打压政策或许继续放松或取消，2014年大量城市取消限购得到中央的默许以及央行首套房利率7折、二套房“认贷不认房”是调控松绑的开始，2015年“松绑”的范围和力度有望进一步加强。

2、楼市回暖持续，景气指数回升
2014年央行的“金融松绑”强力刺激低迷的楼市，使得楼市绝地反弹，终结低迷，在第四季度强势“翘尾”，2015年随着楼市各种正能量的持续汇集发酵，楼市的生态环境将得到修复，市场信心逐渐增强，回暖有望持续，景气指数有望回升。

3、融资环境改善，资金压力趋缓
央行9.30的“金融松绑”不单是支持购房者，同样也“支持房地产开发企业的合理融资需求”，因此，2015年开发商的融资有政策的支持，纵然2014年的滞销导致资金周转不畅，也可以相对容易的通过金融市场融资缓解资金压力。

4、库存巨大，新盘过百，销售压力激增
由于深圳连续五年供大于求，市场的库存量持续增加，根据深圳房地产信息网的统计，截至2015年1月10日，深圳商品房的库存量高达480万平方米。同时，2015年深圳新盘预计达127个，总建筑面积超过2700万平方米！剔除分期开发等因素，2015年能达到销售条件的预计有1300万平方米，加上现有的库存量，预计2015年的有效供应量达1780万平方米，按2014年403万平方米的销售量来算，约需要4年半的时间来消化。

5、供求两旺，房价稳步上涨
利率打折、认贷不认房、降息、自贸区等均是刺激销售的重要因素，同时，由于政策上松绑，被压抑多年的投资需求预计会浮现，因此，“供求两旺”有望成为2015年深圳楼市主旋律。2015年深圳的新房成交量预计会达到500万平方米左右，成交均价稳步上涨，全年成交均价预计达25000元/平方米。