集团简介

华南城控股（1668.HK）是一家在联合交易所上市的公司，2002年5月在注册成立，中国领先的大型综合物流及交易中心开发商和营运商，致力于开发建设集多个产业门类为一体的现代综合 商贸物流基地。公司首个项目——华南城交易中心一期于2004年开始营运。凭借华南城的成功经验，公司于2007年开始将业务扩展至其他城市如、、、、、和。现时，公司已获土地权证的土地储备约2000万平米。此外，公司与当地政府达成框架协议的土地储备约4000万平米。

1.集团历史

华南城由民生集团、京晖国际、佳宁娜集团、建业五金塑胶厂、力嘉国际集团及五家公司的主席、董事长于 2002 年携手创办，其创始人松兴、梁满林、马介璋、启烈、马伟武，均为资深工业家，各自拥有较为广泛的行业网络，是华南城成功发展的重要因素。

集团主要发展历史大事如表1所示：

表1：华南城发展历史大事。资料来源：公司

2.股东简介

松兴先生

联席主席兼执行董事

先生为集团创办人之一，自2002年8月2日获任主席，主要负责集团的整体策略及，评估业绩，在制造及批发分销业务方面拥有逾30年管理经验

于其他公司担任的职务：

∙民生国际（联交所股份代号：938）主席

∙China Metro-Rural Holdings Limited（NYSE Mkt 股份代号：CNR）董事

公共服务摘要：

∙中国国际商会副会长

∙中国人民政治协商会议第十届状族自治区委员会常务委员

∙中国人民政治协商会议省市第三届、第四届及第五届委员会委员

∙中国商业联合会珠宝首饰委员会名誉创会会长

∙中国企业联合会及中国企业家协会常务委员

∙国际商会副会长

∙市物流与供应链管理协会会长

∙工业总会副会长

∙宝石厂商会永远名誉会长

∙省珍珠行业协会名誉会长

梁满林先生

行政总裁兼执行董事

梁先生为集团的创办人之一， 自2002年6月1日获委任为董事，主要负责执行公司董事会的决定及本集团的整体管理。彼于服装制造及批发分销业务方面拥有逾30年管理经验。

于其他公司担任的职务：

∙汇达（中国）董事长

∙京晖国际董事长

公共服务：

∙中国人民政治协商会议全国委员会委员

∙海外联谊会副理事长

∙市龙岗区慈善会名誉会长

∙恒生商学书院荣誉商学教授

∙社团总会之会长

马介璋博士， 银紫荆星章，铜紫荆星章 

联席主席兼非执行董事

马博士为集团的创办人之一，自2002年8月2日获委任为董事，主要负责就制定集团的整体业务模式、发展策略及重大事项提供意见。马博士在成衣分销及制造业方面拥有逾41年管理经验。

于其他公司担任的职务：

∙佳宁娜集团控股（联交所股份代号：126）主席

公共服务：

∙市侨商国际联合会会长

∙商会永远名誉会长

∙社团总会会长兼常务会员

∙九龙公会主席

∙潮属社团总会永远名誉主席

启烈先生， 铜紫荆星章，太平绅士

非执行董事

先生为集团的创办人之一，自2002年8月2日获委任为董事，主要负责就制定集团的整体业务模式、发展策略及重大事项提供意见。先生为俄亥俄州工业工程学会会员，于厨具及其他金属及塑料产品批发分销及制造业方面拥有逾33年的管理经验。

于其他公司担任的职务：

∙建乐士企业执行董事

∙建业五金塑料厂执行董事

∙明辉国际控股（联交所股份代号：3828）独立非执行董事

∙嘉瑞国际控股（联交所股份代号：822）独立非执行董事

公共服务：

∙中国人民政治协商会议第十届及第十一届省委员会委员

∙工业总会名誉会长

∙出口商会名誉主席

∙优质产品标志局名誉主席

∙塑料业厂商会会长

∙市侨商国际联合会创会名誉会长及常务副会长

马伟武博士

非执行董事

马博士为集团的创办人之一，自2002年8月2日获委任为公司董事，主要负责就制定集团的整体业务模式、发展策略及重大事项提供意见。马博士在印刷及包装、制造及批发分销业务方面拥有逾33年的管理经验。

于其他公司担任的职务：

∙力嘉国际集团董事长

公共服务：

∙中国人民政治协商会议省市第三届及第四届委员会委员

∙瓦通纸业厂商会第十三、十四、十六及十七届会长

∙市人大常委会外事侨务工作委员会委员

∙中国人民政治协商会议市区第二届政协名誉主席

∙中国包装联合会第七届理事会副会长

∙市包装行业协会第七、八届荣誉会长

∙省印刷复制业协会第七、八届副会长

∙省侨商投资企业协会常务副会长

∙市侨商国际联合会创会名誉会长及常务副会长

∙市印刷学会会长

∙市龙岗区文化产业协会会长

上市以来股东及非执行董事信息不完全统计如下表所示：

表2：董事会人事变动。信息来源阿斯达克财经。

3.股权结构

2002年，松兴、梁满林、马介璋、启烈、马伟武创立华南城集团，2009年在上市时，股权结构如下图所示：

图1:华南城2009 上市前股权结构图。资料来源公司招股说明书

公司上市前股份主要由五位创始人及亲属以及关联控股公司持有，其中

(1) 松兴乃大报之弟。

(2) 除作为Proficient Success Limited的股东外，何棉生为独立第三方。甄秀雯为本公司关连人士，原因

是其为本公司附属公司华南城实业（）的主要股东。

(3) 马介璋作为实益拥有人及信托受益人，并透过其配偶的权益，持有达成已发行股本的43.58%。

(4) Carrianna Development Limited由Sincere United Holdings Limited全资拥有，后者由佳宁娜集团

全资拥有。佳宁娜集团由嘉坚发展全资实益拥有，而马介璋以信托形式为嘉坚发展持有1股股份。嘉坚发展有两类已发行股份：普通股份及无表决权递延股份。马介璋及其弟马介钦各自持有嘉坚发展50%的无表决权递延股份，该等股份(a)并不附带出席股东大会或于会上表决或收取会议通知的权利，(b)亦无赋予其持有人收取股息的权利，直至(i)普通股份持有人获派息、(ii)该公司可供用作股息分派的利润超过100,000,000,000,000.00港元及(iii)该

公司决定向无表决权递延股份持有人作出有关分派为止，以及(c)倘该公司出现资不抵债而该公司资产中100,000,000,000,000.00港元结余的仅二分之一可供分派予无表决权递延股份持有人时，获偿还资本的排名在普通股份持有人的申索之后。嘉坚发展所有普通股份则由Carrianna (BVI) Ltd实益持有，其中1股股份由马介璋以信托形式为Carrianna (BVI) Ltd持有。Carrianna (BVI) Ltd由达成全资拥有。

(5) 马伟武乃马余雄之兄

公司30%权益由Accurate Gain Developments Limited拥有、25%由Proficient Success Limited拥有、20%由Carrianna Development Limited拥有、15%由京晖国际拥有、5%由Kinox Holdings Limited拥有及5%由力嘉国际集团拥有。创办股东透过彼等各自于现有股东的股权持有本公司权益。除于2004年12月创办股东各自的公司之间的若干股份转让导致目前的持股架构外，持股架构自2004年4月1日起概无变动。该等股份转让及现有股东持股架构的若干额外变动于下文「－现有股东股权变动」中讨论。

除松兴及其兄大报（非创办股东）外，其他创办股东概无权（不论直接或间接）于公司股东大会上行使或控制行使30%或以上表决权或有能力控制董事会过半数成员的组成。因此，彼等不会被视为本公司的控股股东。

图：上市后公司股权结构图。

2009公司在上市至2013年9月，由媒体公开信息不完全统计，公司股权变化情况如下表所示：

表3：公司股权变化2009-2013；资料来源：阿斯达克财经新闻

截止 2013 年 6 月底，五位集团创始人松兴、梁满林、马介璋、启烈、马伟武的持股比例分别为40.15%、9.58%、6.94%、3.58%和 3.71%，其他管理人员持股0.16%，祥麟红天持股7.66%，28.2%为公众持股，创始人实际持股总比例63.96%，实际控股人为华南城联席主席兼执行董事松兴。

图2：股东持股比例。资料来源阿斯达克财经

业务状况

1.商业模式

华南城一直坚持并发展其“一体两翼”的商业模式，即主体业务为大型综合商贸物流及商品交易中心，辅以配套商业设施及住宅物业，使所涵盖的五项配套服务支柱能全面配合其开发及经营商品交易中心的核心业务.五项配套服务支柱包括(i) 奥特莱斯商场经营及管理；(ii)电子商贸平台；(iii)提供仓储、运输及货代服务的一站式物流服务；(iv)物业管理；(v)会议及展览服务等，以全面配合其发展及经营核心业务 － 综合商贸物流及商品交易中心，建立独立可持续发展商业模式。

2.盈利模式

华南城约 50%的总建面为交易中心，用于出租和出售，现金流入为交易中心的销售收入和租金收入；超过 20%的总建面为住宅配套，全部用于出售（华南城的配套住宅因土地属性为商业用地，属于小产权房，只租不售，住宅配套仅占总建面的 5%，其它各地华南城配套住宅均为普通住宅性质），现金流入为配套住宅的销售收入；另外 20%多的总建面为商业配套，用于出租，现金流入为租金收入和物业管理收入。 其中，交易中心的出售比例，原则上不超过交易中心总体量的 50%，具体比例由各地项目自行决定，基本原则是出售 1/3 至 1/2 回收投资成本，其它部分公司自己持有等待物业升值及稳定的租金收入。如下图所示：

图3：华南城盈利模式. 资料来源：公司年报、华泰证券分析报告。

3.经营现状

1)区域分布

目前华南城业务遍布中国，迄今开发建设并运营着、、、、、、等项目。 ，规划总建筑面积428万平方米；，规划总建筑面积488万平方米；，规划总建筑面积1200万平方米；，规划总建筑面积1750万平方米；，规划总建筑面积120万平方米；，规划总建筑面积1200万平方米；，规划总建筑面积260万平方米。规划建筑面积394万平米；总规划建筑面积超过5000万平方米。

区域分布如图所示：

图4：华南城区域分布。 资料来源：公司

：

华南城为集团首个发展项目，位处珠江三角洲地区心脏地带，拥有完善交通网络

配套，策略上尽占地利。项目占地面积约1.06百万平方米，而总规划建筑面积则约为2.64百万平方米。截至2013年3月31日，其一期、二期及部分三期物业总建筑面积约1.80百万平方米已投入营运，其中约1.32百万平方米及约485,000平方米分别为交易中心及配套设施。目前，华南城正处于第三期发展阶段，预计总规划建筑面积约1.2百万平方米，涵盖842,000平方米的交易中心，330,000平方米的仓储物流设施及52,000平方米的办公楼。办公楼已于2011/12财政年度完成建设，而交易中心5号广场亦已于2013年3月推出，其乃专为电子用品、科技玩意及配件而设的多功能综合交易广场，其规划建筑面积为330,000平方米，包括232,000平方米的交易中心单位、64,000平方米的公寓单位以及34,000平方米的办公楼单位。

华南城继续表现卓越，于2012/13财政年度录得合约销售1,518.7百万港元（2011/12财政年度：1,335.1百万港元），中以平均售价20,900港元/平方米售出建筑面积约58,500平方米主要来自三期的5号广场及余下一期及二期的交易中心单位，（2011/12财政年度：以平均售价17,300港元/平方米售出总建筑面积51,300平方米）；以平均售价10,900港元/平方米售出总建筑面积约16,600平方米的办公楼单位（2011/12财政年度：以平均售价10,000港元/平方米售出总建筑面积41,000平方米）；以及以平均售价9,400港元/平方米售出总建筑面积约12,100平方米的住宅物业（2011/12财政年度：以平均售价7,700港元/平方米售出总建筑面积4,500平方米）。相较上一个财政年度，华南城租赁收入于2012/13财政年度稳步上升28.6%，主要由于2013财政年度重续租约及新签订租约租金上调。于2013年3月31日一期交易中心及商铺的总占用率及租金收入分别升至96%及40港元/平方米（2012年3月31日：95%及35港元/平方米）。就二期交易中心及商铺已推出可出租总建筑面积而言，总占用率增加至55%，租金收入为35港元/平方米（2012年3月31日：48%及35港元/平方米）

华南城

华南城位于省省会市，充份发挥其位于中国主要交通枢纽的优越地理位置，致力打造成为泛珠三角及长三角地区的繁华综合商贸物流及商品交易中心。项目选址位于京九及浙赣铁路交汇点，邻近主要的高速公路、赣江的最大港口，并连接完善的货运网络，毗邻铁路编组站、铁海联运集装箱堆场及国际机场，距该区高铁主要车站– 西客站只约1.2公里，该车站将于2013年底投入服务，为供货商、生产商及商家提供方便的交通接连。

此外，省政府计划于2014年首季将办事处迁往距华南城项目仅约2公里距离的新址，这将有助提升华南城的交易中心及配套设施的商业潜力华南城占地面积约1.54百万平方米，总规划建筑面积约4.28百万平方米，将提供全面配套设施，包括交易中心、商业及住宅配套设施、仓储及停车场等。华南城分阶段发展，一期的规划建筑面积为1.09百万平方米，包括708,000平方米的交易中心及383,000平方米的配套住宅设施。住宅设施的建筑工程已于2012/13财政年度上半年竣工。而建筑面积380,000平方米，涵盖纺织服装、小商品、鞋类及配件行业的交易中心已于上个财政年度竣工，其余一期在建的328,000平方米交易中心的工程，计划开设奥特莱斯中心、品牌服装及绿色食品等预期于2013/14财政年度竣工。华南城计划于2013/14财政年度第4季度试业，以把握西客站投入服务所带来的协同效益。于2012/13财政年度，华南城录得合约销售总额2,303.9百万港元（2011/12财政年度：3,063.3百万港元）其中以平均售价13,700港元/平方米售出总建筑面积108,700平方米交易中心（2011/12财政年度：以平均售价11,900港元/平方米售出总建筑面积174,300平方米）。交易中心销情热烈，亦带动了华南城住宅配套设施的销情，住宅单位以平均售价7,400港元/平方米售出总建筑面积110,600平方米（2011/12财政年度：以平均售价5,800港元/平方米售出总建筑面积170,600平方米）。

华南城

华南城位于壮族自治区首府市的优越地段，选址与火车站、高速公路及国际机场接连，交通便利，是中国与东盟成员国之间的重要窗口。利用其毗邻东南亚的地理优势，加上豁免跨境贸易关税的中国－东盟自由贸易区的成立，华南城定位为满足北部湾及东南亚地区的日增需求。该项目的规划建筑净占地面积约1.83百万平方米，总规划建筑面积约4.88百万平方米。华南城现正进行一期发展，其中建筑面积约1.36百万平方米的建设工程已经展开，包括约896,000平方米的交易中心及465,000平方米的住宅设施。一期建筑面积约329,000平方米的交易中心已于2011/12财政年度竣工，主要服务五金机电、皮革、服装及纺织等行业。而余下567,000平方米的交易中心现正进行兴建，计划作为家具用品及产品、茶业及茶具、东盟特色商品、奥特莱斯中心及展销场地。于回顾财政年度，市国土资源局批准华南城以土地出让金人民币533.5百万元将规划建筑面积586,500平方米之土地更改为住宅用地之申请，其中约465,000平方米正在兴建。连同交易中心，一期余下建筑面积约1.03百万平方米的建设工程预期于2013/14财政年度竣工。于2012/13财政年度，华南城录得807.7百万港元的合约销售（2011/12财政年度：507.0百万港元），其易中心以平均售价约15,500港元/平方米售出总建筑面积37,900平方米（2011/12财政年度：以平均售价14,400港元/平方米售出总建筑面积35,300平方米），而住宅单位则以平均售价约6,500港元/平方米售出总建筑面积33,700平方米（2011/12财政年度：无）。

华南城

华南城坐拥省国际港务区的策略位置，交通便利，位于连结铁路集装箱中心以及中国西北地区最大保税区的交通网络。两条地下铁路线横跨该址，其中一个规划地下铁路站将建于一期建筑物旁。华南城65%权益由集团拥有，为集团与市豪德天成投资的合营公司。华南城总规划占地面积约10.0百万平方米，总规划建筑面积约17.5百万平方米，其中一半将用作商品交易中心，而其余则规划作配套设施。于2012/13财政年度，本集团购入占地面积共约120,000平方米的土地。新购置土地的规划建筑面积为359,000平方米，将用作发展物流及商品交易中心。华南城现正进行总规划建筑面积约933,000平方米之一期建设，其中包括已于2012/13财政年度完成建设，建筑面积共约557,000平方米以商场式设计的交易中心，主要涵盖时装及服饰等行业。另有单幢低层交易中心商铺，建筑面积合共约376,000平方米，主要服务五金机电行业，部分单位已于本财政年度相继完成建设，余下建筑面积约309,000平方米的单幢低层交易中心亦预期于2013/14财政年度完成。随着部分一期建设已于本财政年度下半年陆续交付，华南城计划于2013/14财政年度第4季度试业。于2012/13财政年度，华南城共录得1,971.5百万港元交易中心的合约销售，其中包括以平均售价约14,100港元/平方米售出总建筑面积64,500平方米商场式设计的交易中心。（2011/12财政年度：以平均售价8,200港元/平方米售出总建筑面积40,700平方米）。2011/12财政年度：以平均售价13,900港元/平方米售出总建筑面积57,500平方米），以及以平均售价约8,200港元/平方米售出总建筑面积约129,900平方米的单幢低层交易中心商铺（2011/12财政年度：以平均售价8,200港元/平方米售出总建筑面积40,700平方米）。

华南城

华南城位于省省会市道外区，尽占中国东北部的地理优势，是东北亚国家进行跨境贸易的主要枢纽，加上毗邻中俄边境的优越地位，可望促进该区的经济活动。借着该区发展潜力涌现带来的机遇，华南城定位为中国东北部最大商品交易中心。于2012年12月，集团以总代价人民币500百万元完成收购宝力通全部股本，并一并将其发

展的项目纳入为华南城项目，集团将可完全掌控及实现集中并协调开发该两幅土地

所带来的协同效益。

自收购后，华南城规划占地面积约10.0百万平方米，总规划建筑面积约12.0百万平方米。于2012/13财政年度，该项目已透过招拍挂及收购宝力通，取得总建筑面积约2.2百万平方米之土地。华南城一期建筑面积约1.57百万平方米，其中1.07百万平方米为交易中心，而497,000平方米为配套设施。现时在建的均为交易中心，建筑面积约673,000平方米，其中约318,000平方米预期于2013/14财政年度竣工。在建的交易中心其中436,000平方米为商场式设计，涵盖家居用品及产品、奥特莱斯中心及服饰精品。余下237,000平方米为单幢低层交易中心商铺，主要服务五金及建材行业。于2012/13财政年度，部份单幢低层商铺已推出市场。市场反应热烈，并以平均售价7,400港元/平方米售出总建筑面积33,500平方米，产生合约销售248.1百万港元。

华南城

华南城凭借其位处省省会城市的策略优势，连接广泛的运输网络，距离新国际机场仅约16公里，与京广铁路货运站及京港澳高速公路亦仅数公里之遥。华南城致力迎合中国陆地区随着贸易活动日益频繁而对综合商贸物流及商品交易中心产生的强大需求。更重要的是，该项目现正分阶段发展，正好配合政府的城镇活化计划，特别是该市于2012年至2015年进行的旧专业批发市场搬迁及整合的规划。华南城的规划净用地总面积约7.0百万平方米，总规划建筑面积12.0百万平方米。于2012/13财政年度，集团购入华南城首批土地，预期可建建筑面积约为4.2百万平方

米，该土地将用作发展商贸交易中心。

一期商品交易中心规划建筑面积约2.65百万平方米，预期涵盖六个行业，包括建筑材料、机械及硬件、汽车及配件、小商品、家品及谷物以及干粮及调味料。现时在建总建筑面积约1.50百万平方米，包括500,000平方米服务小商品的商场式设计交易中心，以及余下约1.0百万平方米，涵盖建材及五金机电行业的单幢低层交易中心商铺，预计于2013/14财政年度竣工。其中商场式设计交易中心已于2012/13财政年度推出市场，且反应热烈，并以平均售价13,200港元/平方米售出总建筑面积103,000平方米，产生合约销售1,355.7百万港元。

华南城

华南城位处省省会城市，为华东交通枢纽，同时亦为华东心脏地带的政治、经济、文化及金融中心。华南城位于新型工业示园，尽享邻近完善基础建设的策略地利，并充分运用城中广泛的铁路、高速公路及河运运输系统接连全国。根据本公司与市政府及肥西县政府于2012年12月1日就于发展大型综合商贸物流及商品交易中心签订的合作协议，华南城的规划净用地总面积约为10.0百万平方米，而规划建筑面积则为12.0百万平方米。于2013年5月，本集团成功投得华南城的首批土地。该土地的占地面积为1.36百万平方米，可建建筑面积3.94百万平方米。于2013年6月28日，华南城举行了奠基仪式，施工建设计划随即于2013/14财政年度开展。

图：项目发展现状及土地用途规划

2)行业分布

●专业批发市场

　　专业批发市场是以超大规模、统一有序的规划运营，集多门类原材料及商品为一体的高档批发市场，提供一站式集中展示交易服务。目前已建成的专业批发市场中，华南城1号交易广场70万平方米，是全国单体建筑面积最大的交易市场。华南城2号交易广场38万平方米，是市单体建筑面积最大的交易市场。

●仓储物流配送

　　乾龙物流为华南城控股旗下专业的物流服务公司，核心业务包括：公共仓储、物流货运市场、物流信息平台、电子商务物流服务。

　　公共仓储：

　　在全国多个城市建设并管理约100万平米的仓库，包括公共仓储、加工型仓储、冷链仓储、小型仓库、保税仓、监管仓、质押仓等，可为客户提供集仓储、代管、装卸、分拆、流通加工、区域配送等为一体的多元化仓储服务，以及仓单质押、物流金融等增值服务。

　　物流信息中心：

　 涵盖了交通管理、保安系统、租户管理系统、客户资讯管理系统、交易平台系统和配货管理系统。

　　物流货运市场：

　　在国多个城市中，经营管理总面积约100万平米的物流货运市场，并配套大型停车场、司机公寓及政府职能部门、银行、保险、咨询等便民服务，提供便捷的一站式园区服务。

　　电子商务物流服务：

　　主要是电商企业仓储配送的外包业务，包括收货、订单、配送、销退、移仓、退厂、盘点、损益等流程的管理工作。

●综合商业

　　华南城旗下华盛商业发展致力于商业零售、酒店、餐饮娱乐业务的发展，以完善便捷的高品质，全方位满足商圈商户的各种需求。

　　商业零售购物以奥特莱斯项目为龙头，打造全国区域性高品质时尚潮流购物中心，并运作异地扩连锁战略：、、奥特莱斯。

　　酒店运营以五星级高端酒店为主力，辅以经济型商务酒店。餐饮娱乐以经营粤菜为主，各类高中低档商务美食在这里一应而足。

●电子商务平台

　　华南城网电子商务，建立了以企业为服务对象的“华南城网”及以消费者为服务对象的零售平台——“益多商城”，实现了网上交易和网下服务的一站式电子商务平台。

　　华南城网(.csc86.)以“为商户拓展渠道，为采购商提供便利，为华南城延伸服务”为使命，通过对实体市场各传统行业的深度理解，在立足华南城本地市场服务的同时，也为全国围的各生产商、采购商、贸易批发商等提供全面的信息交流与网上贸易服务。

　　华南城网旗下益多商城是华南城随着全国各地实体项目的不断扩，以及电子商务平台与物流、金融等行业的成熟融合，通过整合资源，斥资数亿全新打造的网络购物平台，为广大消费者提供便捷的网络综合零售业务。

●会议展览

　　华南城国际会展公司，组织举办各种专业会展，除了本身产生巨大的效益外，还极促进了华南城整体商家的营业销售上升，从而形成“以会议展览带动市场商业运营”的华南城展会经济模式。会展型运营成为华南城一种常态化经营方式，在全国所有专业市场中属于独创。

　　华南城多次举办国家级品牌展会，如中国工业博览会、中国-东盟轻工博览会、中国港台商品交易会等，取得了重大的经济效益和社会效益。

●生活配套

　　住宅项目旨在满足华南城商圈及周边区域发展的需求，在兼具现代化景观及人性化设计的园区，尽享完善的高品质生活配套服务。园区配有教育、医疗、社区服务、高档会所、餐饮娱乐等设施，致力于为园区住户提供消遣、康体、商谈及会友的平台，实现生意与生活的一站式对接。

●综合物业管理

第一亚太物业管理为专业市场、商务、酒店、住宅等多种不同类型的物业提供专业的管理服务，建立起国领先的物业管理服务体系，从而成为华南城运营及物业升值的有力支撑，同时也为新项目的开发提供无缝对接的高品质服务，成为华南城拓展全国的品牌保证。

3)发展现状

华南城是公司首个项目，也是集团最小的一个项目，总建面为 264.4 万平，是公司经营的相对成熟的项目。实际有效月出租率一期、二期分别为 40%和 35%。由于公司已经全部收回一期、二期项目的投资，经营压力并不大。随着龙岗平湖华南城交通状态的进一步好转（地铁4 号线预计 14 年开工，公交状况今年会进一步改善），相对低廉的租金仍有上涨空间。

华南城瞄准二线大中城市，成功复制华南城模式。由于地项目所在城市，均有城区专业交易市场外迁计划，尤其是和，政府已明确出文要将三环和二环的专业交易市场外迁，华南城所建交易市场刚好承接了此类需求。华南城的业态决定了华南城建造周期快、入账速度也较快。

动工和销售情况：

09/10 年财年公司全部收入均来自华南城，而 12/13 财年合约销售占比仅为 18.5%；华南城一期于 2009 年 10 月动工，11/12、 12/13 财年合约销售占比分别为 7.1%和 9.9%；华南城 2010 年 1 月动工，11/12、12/13 财年合约销售占比分别为 43.1%和 28.1%；华南城是集团总建面最大的项目，预计今年 10 月一期能够投入运营，11/12、12/13 财年合约销售占比分别为 16%和24%；仅成立 8 个月，目前仅建成一座交易中心，但招商、建设势头迅猛，截至 12/13财年度仅成立 4 个月就贡献了合约销售的 16.5%。除华南城，其它各地华南城项目，均为政府邀请公司去本地建设经营，因而容易取得各项优惠政策，其中最大的优惠项目为土地。华南城以低廉的土地价格获取大宗土地，这是公司扩发展的基石和最大的利润来源。 公司首个项目华南城总建面为 264.4 万平，、计划总建面为 428 万和 488 万平，西南总建面高达 1750 万平，、和计划总建面均为 1200 万平。截止 2012 年 3 月底，、已取得全部土地使用权，已获得 50.8%的总建面，、的比例为 11.69%和 18.59%。华南城由于处在具有独立行政权的镇级单位以及政府扶持力度较大，审批通道简便， 发展势头迅猛，目前已取得 35.1%的土地。

表4：华南城集团项目开发销售情况统计。资料来源：公司数据。单位:（平方米）

图5:华南城11-12年合约销售地区分布 图6:华南城12-13年合约销售区域分布 资料来源：公司数据、华泰证券

OSK P12----

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财务状况

1.营收状况概括

图７：华南城营业收入（单位：百万港币）　　　　　　　　　　　　图８：华南城毛利及毛利率。资料来源：公司报表及华泰证券

上市以来来华南城营收稳定大幅增长，０９年相对０８年大幅增长其原因归于华南城二、三期的销售。随着2010 年公司在、等地开始实质性扩，华南城合约销售以及物业销售的快速增长。12/13 财年公司营业收入为74.8 亿港币，华南城12/13 营业收入为74.88 亿港币，同比大幅增长1 倍。其中92.6%来自于物业销售（交易中心和配套住宅分别占比69.3%、22.8%），3.8%来自融资租赁，2.9%来自租金收入。交易中心及配套住宅的销售收入为公司主要收入来源。2 年复合增长率为83%。 公司12/13 财年毛利为41.8 亿港币，毛利率从去年的60.9%下降为56%。毛利率下降主要因为毛利率相对较低的住宅部分结算比例增大(商铺毛利率超过60%，住宅毛利超过40%) 以及建安费用上升。公司12/13 财年净利润为27.5 亿港币，同比增长32.8%；核心净利17.76 亿港币，同比大幅增长92.5%。

图９：上市以来盈利摘要

2.财务报表分析

图１０：上市以来资产负债表摘要

图１１：上市以来损益表摘要

2.1 偿债能力分析

A.短期偿债能力分析： 2012 2011 2010 2009

华南城上市初期流动比率为1.72，速动比为1.45，该数值较高，处于上市初期，偿债能力较强，随后流动比和速动比都有所下降，到2011财年达到1.22与0.49，公司短期偿债能力较差，究其原因是由于流动负债的大幅度增加与存货的增长。这可能与2011年项目和2012年项目的启动有关。需要进一步调查研究。

图：短期偿债能力趋势

由图表可以看出，华南城上市以来净流动资产变化不大，而流动负债与存货以及经营活动产生的现金由2010年以来大幅增长，原因可能是新项目的建设投入导致银行按揭以及企业发债增加，所以流动负债大幅增长，同时、项目的一期建设完工开始租售带来了经营活动现金流的大幅增长以及存货的大幅增加。租售不达标可能造成公司短期偿债能力的下降，速动比率较低，短期偿债风险加大。

B.长期偿债能力分析：

2012 2011 2010 2009

由上表可以看出，长期负债和总负债额度逐年上升，与股东权益比值逐渐增大，长期债务的增加应该是由于公司所发优先债造成，如下表所示，华南城集团于2011年1月和2012年10月分别公开发行了2.5亿和1.25亿美元的优先债，用于解决现金不足的问题。2012-2013财年华南城长期债项比率达到了46%的高度，对于房地产企业来讲，由于开发周期较长，高负债率是普遍现象，但仍然应该提高警惕。

另一方面，总债项与股东权益的比例也不断上升，由2009年的47.5%上升到2012年的74.77%，说明债项的增加速率超过了股东权益增长的速率，这一点在后面盈利能力分析中也可以得到印证。其原因可以理解为资本利用率的降低？成本的增加？或者规模效应的瓶颈？具体原因有待考察。。。

其次，从利息保障倍数数据看来，公司的长期偿债能力也是逐年下降的，利息保障倍数由2009年的64.6下降至2012年的33.55，原因也应该是由于公司大规模的扩，银行按揭以及公司发债增加。尽管如此，公司目前偿债能力也是较好的。经营收益足以支付目前债务产生的利息。

综上所述，公司长期偿债能力目前良好，但仍应提高警惕，避免发展扩量举债。

2.2盈利能力分析：

2012 2011 2010 2009

A.由上表所示，华南城项目09年上市时经营利润率为51.25，2010年增长为109.8%，2011年保持较高水平为90.6%, 2012年恢复至59.7%，总体经营利润率较高。2012年经营利润率的降低与销售成本（本期商品销售成本=期初结存商品金额+本期收入金额-本期非销售金额-期末结存商品金额）的大幅上升有关，究其原因，应当是项目建设完成后存货增大的原因。。。。。。。2012年销售成本为3，311，336（千港币）上年1，434，671的2.3倍。

B.如上表所示，华南城上市以来2009年总资产回报率为8.16%，2010、2011、2012年分别为7.26%、6.75%、6.49%，总资产回报率成缓步下降趋势，其原因判断为利息支出及经营成本的增加。。。。。。。

C.每股盈余：上市以来每股盈余稳定增长，2010年度较低，为4%，2011年26%，2012年31%，其原因为净利润的稳步增长。

综上所述，通过对华南城的经营利润，总资产报酬率，每股盈余等的分析，可知华南城2009-2012年总资产报酬率保持稳定，经营利润率也保持在较高水平，总体是呈现上升的趋势，每股盈余增长幅度较大，说明企业这几年的发展及盈利比较稳健，企业的发展进入稳步上升区间。

2.3营运能力分析：

2012 2011 2010 2009

A.存货周转率

由上表可以看出，公司存货周转率有下降趋势，2010年达到最高，应与卖出住宅项目有关，2010年报表中存货为482,607,000港元；2011、2012公司存货周转率降至0.35和0.39，财务报表显示2011年、2012年存货为7,762,555,000港币和9,381,178,000港币；与、建设项目进度和新项目开展造成大量的存货增加有关，所以存货周转率大幅下降。

B.固定资产周转率

固定资产周转率表示在一个会计年度，固定资产周转的次数，或表示每1元固定资产支持的销售收入。由上表可以看出，华南城固定资产周转率成逐渐缓步上升趋势，由2009年上市初期的0.16上升至2012年的0.36,说明固定资产的利用效率提升，主要原因是营业收入的增加速率超过了资产增加速率。

然而总体水平仍然不高，进一步提升的空间很大。

C.总资产周转率

企业的总资产周转率较低，且长期处于较低的状态，2009年上市时为0.12, 2012年上升至0.21，这与房地产行业特性有很大关联，营业收入增加的同时债务与销售费用也同步增长，所以资产总量不断扩大，总体利润值增大，而总资产的利用效率不见得提升。所以企业应采取措施提高各项资产的利用效率，处置多余，闲置不用的资产，减少库存，从而提高总资产周转率。