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浅谈不动产统一登记机构的选择

时间：2015-01-28 下载该word文档

浅谈不动产统一登记机构的选择
[摘要]2013年初中央政府确定的将推行不动产统一登记制度被学者称为“最有牙齿的制度之一”，不动产统一登记制度中统一的登记机构是非常重要的一环，文章比较考查了世界主要国家的统一登记机构的立法例，分析了我国现有的不动产登记机构的状况，综合国内学者的意见，提出我国应当选择的不动产登记机构的路径，以期对正在进行的统一不动产立法有所裨益。

[关键词]不动产；不动产登记；立法建议

2007年颁布施行的《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《物权法》实施以来建立统一的不动产登记制度学界呼声很高，2013年3月全国人大会上审议的《国务院机构改革和职能转变方案》提出，要建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，相关部门也分别表示到2014年6月以前建立全国统一的不动产登记制度。①《物权法》虽已经实施近7年，我国仍然实行不动产多头登记制度。不动产统一登记制度中的“统一”是指统一立法根据、统一登记机构、统一登记程序、统一登记权属证书、统一登记效力。从既有法律经验来看，完整的不动产登记制度有三个构成要素：基础要素、程序要素和结果要素。其中，基础要素包括不动产登记机构和不动产登记簿，不动产登记机关主导着登记的进程，不动产登记簿反映登记的结果。没有这两个基础要素，则不动产登记没有实际意义。②因此，在建构我国的不动产统一登记制度时，确定科学合理的统一登记机构就显得特别重要。

一、域外不动产登记机构的主要立法例

（一）德国

德国的不动产登记机构是“土地登记局”，依德国《土地登记条例》第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院（土地登记局）掌管。土地登记局对位于域内的地产有管辖权。”该法规定，地方法院就是土地登记局，负责制作土地登记簿管辖本区域内的土地。德国的法院体系分为基层法院、州法院、州高级法院和联邦高级法院，其土地登记局一般设在基层法院，管辖所在土地登记事务，职责包括：按规定批准土地登记事项、填写登记册、办理与登记有关的部门间的公务，履行职务时得依法自主进行，不受政府及上级法院的干预。德国土地登记局作为地方法院的组成部分，不是普通法院，也不是特别法院，其本质上是法院，但无对普通民事刑事案件管辖权，专职土地登记，登记行为结果与法院初审判决的效力相同。组成人员由法律工作者、行政管理人员和仲裁法官。

（二）日本

日本的土地等不动产登记机关设在法务省内的民事局之下，称登记所，有法务局、地方法务局、支局、派出所四种形式。全国设8个法务局，另外设有地方

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