2017年宁夏省房地产估价师《案例与分析》：在建工程实地查勘记录考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列说法有误的一项是__。 A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理 B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户 C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年 D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行

2、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。 A：房屋价值补偿费 B：搬迁补偿费 C：停产停业损失补偿费 D：土地补偿费 E：借款合同

3、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。 A：收益法 B：经济法 C：权益法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格

4、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。 A．1个月 B．6个月 C．3个月 D．1年

5、生产理论是主要研究的理论。 A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系 C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调

6、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A．周期风险 B．比较风险 C．资本价值风险 D．时间风险

7、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的__。 A．50% B．60% C．70% D．80%

8、在房地产权利中，属于用益物权的是。 A：自物权 B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格

9、工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源，属于。 A：点源 B：线源 C：面源 D：瞬时源 E：执行层的组织协调

10、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6
11、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。 A．94.12 B．92.14 C．91.24 D．93.25

12、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。 A．利润 B．价格 C．价值 D．收益价格

13、拆迁估价时点一般为__之日。 A．接受估价委托 B．实地现场勘察 C．开始实施拆迁 D．房屋拆迁许可证颁发

14、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。 A．房屋建筑面积 B．房屋使用面积 C．共有建筑分摊面积 D．房屋占地面积

15、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。 A．建设部 B．建设部住宅与房地产业司 C．建设部信息中心 D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

16、《中华人民共和国物业管理条例》属于。 A：房地产的法律 B：房地产的行政法规 C：房地产的部门规章 D：房地产的规范性文件 E：房地产估价机构必须加盖公章

17、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。 A：谨慎价值 B：市场价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格

18、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括__。 A．职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B．个人提取住房公积金账户内的存储余额 C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入 D．管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入

19、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。 A：当地拆迁管理部门 B：当地国土部门 C：当地行政主管部门 D：城市规划行政主管部门 E：工业用地的监测点评估价格

20、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时) A：0.36 B：1.22 C：2.78 D：3.25 E：工业用地的监测点评估价格

21、投资项目资本金是指。 A：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 B：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 C：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，可以以任何方式抽出 D：在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出 E：房地产估价机构必须加盖公章

22、证券是一种。 A：真实资本 B：虚拟资本 C：实际资本 D：能执行资本的职能 E：执行层的组织协调

23、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D：存量+新增竣工量-拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格

24、I regret ______ harder at office. A．not to have worked B．not having worked C．not have worked D．having not worked

25、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A．1% B．1.5% C．2% D．2.5%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。 A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C．有租约限制的房地产 D．未来状况下的房地产 E．共有的房地产

2、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。 A．5% B．10% C．15% D．20%

3、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。 A．20% B．30% C．40% D．50%

4、《城市房地产转让管理规定》中规定“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后__日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。 A．30 B．90 C．50 D．60

5、直接导致市场失灵的原因有。 A：外部性 B：垄断 C：排他性物品的生产 D：信息不完全 E：政府对市场的管理和协调

6、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。 A．330 B．450 C．650 D．700

7、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。 A．4400 B．4409 C．4445 D．4455

8、下列不属于投资特性的是__。 A．投资是一种有目的的经济行为 B．投资具有时间性 C．投资的目的在于得到报酬 D．投资具有稳定性

9、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。 A：一般会计准则 B：普通会计准则 C：特殊会计准则 D：基本会计准则 E：具体会计准则

10、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元(含500万元土地使用权出让金)，如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。 A：200 B：250 C：400 D：500 E：执行层的组织协调
11、不属于城市规划的实施管理范畴的是。 A：建设项目选址意见书 B：建设工程施工许可证 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：执行层的组织协调

12、某建筑物共3层，总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地价值是二层的0．85倍，二层房地价值是三层的1．2倍。关于土地份额的计算，正确的有。 A：按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33．3％ B：一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额 C：按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37．3％ D：按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45．2％ E：按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31．7％

13、技术资料的内容包括。 A：前期工作资料 B：土建资料 C：安装方面的资料 D：设计文件及变更资料 E：招标方面的资料

14、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则） A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.8

15、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。 A：城市总体规划 B：镇总体规划 C：乡规划和村庄规划 D：总体规划 E：详细规划

16、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。 A：《中华人民共和国城市房地产管理法》 B：《中华人民共和国土地管理法》 C：《中华人民共和国土地管理法实施条例》 D：《中华人民共和国城乡规划法》 E：《中华人民共和国物业管理条例》

17、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。 A．发行企业债券 B．向银行借入信用贷款 C．房地产开发贷款 D．在公开市场上发行股票 E．土地储备贷款

18、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到16月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。 A．3790元/m2 B．4238元/m2 C．4658元/m2 D．4663元/m3

19、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。 A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

20、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。 A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的 B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的 C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的 D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的 E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形

21、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。 A：财务内部收益率 B：销售利润率 C：成本利润率 D：贷款偿还期 E：敏感性评价

22、净利润为等三个项目的总额减去所得税费用之后的余额。 A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益 D：营业内收支净额 E：营业外收支净额

23、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。 A．管理费 B．销售费用 C．其他费用 D．前期费用

24、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A．税金 B．拍卖费用 C．土地使用权出让金 D．土地使用成本

25、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。 A：对原材料的检验 B：对配套设施的检验 C：确立质量文件档案制度 D：确立成本控制档案制度 E：借款合同