1 中国房地产市场现状

　　

　　我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。

　　

　　

　　2 房地产市场中博弈行为分析

　　

　　2.1 房地产市场的内涵

　　房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。

　　2.2 房地产市场的博弈主体

　　房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。

　　

　　3 博弈模型与博弈分析

　　

　　3.1 地方政府与开发商的博弈分析

　　首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？

　　

　　通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。

　　模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

　　即土地的价格就会有所提高。

　　将此情况扩展到有市场上有多个竞拍的地产商时，政府的行为没有变化而房地产市场则变为了典型的寡头竞争。其市场均衡决定的价格会更加高。而上涨部分的钱都进入了政府的腰包。实际交易过程中，我国当前的土地市场仍然存在“寻租”行为的发生，开发商要想取得土地就必须与行政权利拉近关系，处于双方的利益，双方很容易在博弈中形成联盟，形成官商勾结，共同获利，实际上无形中就把房价又抬高了。

　　3.2 开发商与消费者间的博弈分析

　　假设一套房子的开发成本为15万，开发商开始要价为20万，而消费者期望价格为10万，消费者和开发商可以接受的价格又在16-18万之间，若最终成交，则双方的收益矩阵为（见图2）：

　　

　　当双方进入了谈判阶段，作为开发商，他会极力的以高于18万的价格把房子卖出，在这个博弈过程中，信息是极其不对称的。房地产开发商就有房地产专业人员为其决策提供信息，如产品定位、成本预算、客户群体的消费偏好、消费心理、购买力等，因此开发商掌握了购买者的信息。 开发商在谈判的过程中有极大的优势，可以同时和多个买家谈判，价高的消费者可以得到房子，这样，这个博弈的谢林点就找到了 。而博弈中真正能帮助消费者的买房中介市场却还没有形成，信息不完全使这部分超额利润流入了开发商的腰包了，房价所以也一高再高。

3.3 政府与消费者间的博弈分析

　　在这个博弈中，我们的政府选择了一个相机战略 ，即在不确定时间发生时才会采取的战略（见图3）。假设消费者和政府的利益之和是零，通过博弈的树形图可以看出：当今的我国政府选择了一个混合战略，即在房市比较火爆的时候，有大量的消费者进行购房行为时，政府采用抑制的宏观政策来控制市场，此时政府因为解决了部分住房问题而得到收益5，而人们因为一定的高价格而得到收益-5，使得垄断利润没有完全被开发商拿走；当市场比较低迷的时候，政府则会通过行政手段来起到启动房地产行业的目的，保持房屋的高价格。 通过对中国对房地产消费需求总体上乐观预期可以看出：中国的房地产相对供给不足，房地产多年没有达到市场上需求的均衡要求。鼓励建设经济适用房、消费者不合理的预期和“跟风”的心态都造成了房价的居高不下。

　　3.4 开发商与开发商在房地产市场中的博弈分析

　　假设某双寡头垄断企业包括A和B两家房地产公司。由古诺模型可知，寡头企业先各自推断对手的产量，然后根据对方的产量，由产业需求曲线可以得到自身的需求曲线，这样在自己需求曲线上找出利润最大的产量。假设产业需求函数为： Q=11000-1000p，生产成本为5，因此作为完全理性的两家公司会以同样的战略选择产量从而实现自身利润的最大化。引入具体数据如下：A与B公司可以建造出1500，2000，3000套房子，我们可通过计算得到收益矩阵如下（见图4）

　　

　　根据供求分析法，若生产者A与B按照完全竞争行事，产量均为3000，完全竞争价格为5。而本例的古诺纳什均衡（Cournot-Nash equilibrium）为（2000，2000）。其他的战略组合不是相对于对方产量决策的最优反应，被排除。结论：古诺纳什均衡的价格为7，高于完全竞争价格5. 由上述模型可以得出，在地产行业内，特别是地区性行业内，本身各开发商之间存在着千丝万缕的联系。所以他们无疑会选择“合作”与“串谋”，在暴利的驱使下，必然会抬高房价，这一点已经得到了实证的证明。

　　3.5 消费者和消费者间的博弈分析

　　在中国的房地产市场上，消费者成了完全的价格接受者。而消费者中存在着主要两种类型：买房自足者和买房投机者。其中前者希望房价越来越低而后者则相反，这样两股势力形成了博弈群体在房地产市场上进行博弈。

　　

　　4结论

　　

　　从宏观的角度上来讲，中国的房地产价格与中国持续走高的经济现状有很大的关系。但仔细分析中国房地产市场主体的行为，可以发现中国房地产业的现状是有几股社会力量反复博弈的结果，其实质是不同的利益集团之间的利益之争。在不完全的市场机制下，房地产主体之间的博弈导致了中国的房地产价格虚高同时空置率也居高不下的现状，虽然在部分城市出现了“拐点”的现象，也不能由此得出中国的房地产市场开始出现紧缩。所以对于房价的控制以及房地产市场的规范仍然是重要任务需要通过宏观调控去完成。本人认为不排除中国现在有房地产泡沫的可能，政府需要对房地产泡沫的端倪实施直接管制，利用行政干预等手段降低房价，抑制无效供给，减少房地产泡沫发生的风险，防止类似上世纪90年代“北海”、“南海岛”房地产泡沫的再度发生。

　　

　　参考文献

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　　［3］ Chatterjee, K. and W. Samuelson.1983, Bargaining under Incomplete Information［M］ .Operation Research.

　　［4］ 张维迎. 博弈论与信息经济学［M］. 上海：上海人民出版社，2004.

　　［5］ 张蔷薇，徐健. 房地产市场价格博弈分析［J］. 上海：华东经济管理，2007，（2）.

　　［6］ （美）罗杰A.麦凯恩. 博弈论-战略入门分析［M］. 北京：机械工业出版社，2006.

　　［7］ 王望珍. 非对称信息下序贯讨价还价的博弈分析——公房上市的政府策略［J］.武汉大学学报(工学版), 2005，（3）.

　　［8］ 施锡铨. 博弈论［M］. 上海：上海财经大学出版社，2000.